ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทยได้ไหม แล้วถ้าจะซื้อต้องทำอย่างไร

ตามพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2497 ชาวต่างชาติไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทยโดยตรงได้ อย่างไรก็ตามด้วยภาวะเศรษฐกิจซบเซาทั่วโลกทำให้รัฐบาลไทยประกาศข้อยกเว้นบางประการสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทยได้แต่ยังคงอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่ถูกกำหนดเอาไว้ ลองมาศึกษารายละเอียดเหล่านี้กันได้เลย

ข้อยกเว้นของชาวต่างชาติ ที่ซื้อบ้านในไทยได้

ชาวต่างชาติที่จะซื้อบ้านในไทยต้องมีการทำวีซ่าประเภทผู้พำนักระยะยาว (Long-Term Resident Visa) LTR Visa ซึ่งมีสิทธิพำนักอาศัยในเมืองไทยได้สูงสุด 10 ปี มีผู้ติดตามได้ 4 คน ได้รับใบอนุญาตทำงานพร้อมสิทธิประโยชน์ด้านภาษี (ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาเหลือเพียง 17%) ซึ่งชาวต่างชาติกลุ่มดังกล่าวต้องเข้าค่ายต่อไปนี้

• กลุ่มชาวต่างชาติที่มีความมั่งคั่งสูง ถือครองทรัพย์สินไม่ต่ำกว่า 1 ล้าน USD 
• กลุ่มชาวต่างชาติที่เกษียณอายุจากต่างประเทศ มีอายุ 50 ปีขึ้นไป และต้องได้รับเงินบำนาญหรือมีรายได้มั่นคง
• กลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย โดยทำให้กับบริษัทต่างชาติซึ่งมีผลประกอบการผ่านการยอมรับ
• กลุ่มชาวต่างชาติที่เป็นผู้เชี่ยวชาญพิเศษ กลุ่มคนที่มีทักษะเฉพาะสูง หรือมีความชำนาญพิเศษต้องทำงานให้กับบริษัท สถาบันอุดมศึกษา สถาบันวิจัย สถาบันฝึกอบรมเฉพาะทาง หน่วยงานภาครัฐในเมืองไทยสามารถพำนักและทำงานในประเทศไทย 

ทางเลือกในการถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ

1. การเช่าระยะยาว (Leasehold):

ชาวต่างชาติสามารถเช่าที่ดินหรือหาบ้านว่างให้เช่าเพื่อเช่าระยะยาวได้ โดยปกติสัญญาเช่ามีระยะเวลา 30 ปี และสามารถต่อสัญญาได้ตามข้อตกลง ​ASEAN นั่นคือการต่อได้ 2 ครั้ง ครั้งละไม่เกิน 30 ปี รวมทั้งหมดเป็น 90 ปี ซึ่งผู้ให้เช่าไม่สามาถครอบครองอสังหาฯ ดังกล่าวได้จนกว่าจะหมดสัญญา

2. การจัดตั้งบริษัทจำกัด:

การตั้งบริษัทที่มีคนไทยถือหุ้นอย่างน้อย 51% (ชาวต่างชาติมีหุ้นส่วนไม่เกิน 49%) เพื่อซื้อที่ดิน แต่การใช้โครงสร้างนี้ต้องระวัง เนื่องจากการใช้ “Nominee” หรือผู้ถือหุ้นแทนที่ไม่มีส่วนร่วมจริงในกิจการถือเป็นสิ่งผิดกฎหมาย ​ASEAN และผิดกฎหมายไทยตาม พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว พ.ศ. 2542 

3. การลงทุนตามเงื่อนไขของ BOI

บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนจาก BOI อาจมีสิทธิ์ถือครองที่ดินได้ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด ​ทั้งนี้ต้องติดต่อสอบถามกับโดยตรงกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่น กรมที่ดิน

ขั้นตอนการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยสำหรับชาวต่างชาติ

1. การโอนเงินจากต่างประเทศ:

เงินที่ใช้ในการซื้อคอนโดมิเนียมต้องโอนจากต่างประเทศ และได้รับเอกสาร Foreign Exchange Transaction Form (FET) จากธนาคารในประเทศไทย เพื่อยืนยันว่าการซื้อขายเป็นไปตามกฎหมาย (ป้องกันการฟอกเงิน) ​ซึ่งการชำระแบ่งออกได้ 3 ส่วน คือ 

• เงินจองห้อง (ชำระผ่านทางบัตรเครดิตหรือโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีผู้ขาย) 
• เงินดาวน์ อยู่ที่ 20-30% ของราคาห้อง (ชำระผ่านทางบัตรเครดิตหรือโอนเงินจากต่างประเทศเข้าบัญชีผู้ขาย) 
• เงินโอนกรรมสิทธิ์ หากมีเงินก้อนก็สามารถชำระได้ทันที ซึ่งถ้ากรณีใช้วิธีโอนเงินต้องทำการโอนเงินมาจากธนาคารต่างประเทศด้วยสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้น

2. การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์

ตรวจสอบโฉนดที่ดิน เอกสารต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องทั้งหมดเพื่อความถูกต้องและป้องกันปัญหาในอนาคต​

3. การทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ควรมีการร่างสัญญาที่ชัดเจนและครอบคลุมทุกเงื่อนไข เพื่อป้องกันข้อพิพาทในอนาคต​ซึ่งอาจเกิดขึ้นได้กับทั้ง 2 ฝ่าย

4. การโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยมีการชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้องทั้งหมดอันเป็นไปตามกฎหมาย อย่างไรก็ตามยังมีเงื่อนไขเพิ่มเติมสำหรับชาวต่างชาติที่สนใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย ประกอบไปด้วย

• ครอบครองที่ดินได้ไม่เกิน 1 ไร่ ตามมาตรา 96 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน และต้องใช้เพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น
• หากชาวต่างชาติจะโอนบ้านพร้อมที่ดิน ผู้ขายต้องมีเอกสารหลักฐานการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างดังกล่าว
• ต้องมีเงินลงทุนในไทยไม่น้อยกว่า 40 ล้านบาท ลงทุนในธุรกิจถูกกฎหมายไม่น้อยกว่า 5 ปี ซึ่งได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยเท่านั้น
• การซื้อที่อยู่อาศัยทำได้เฉพาะในเขต กทม. เมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือบริเวณที่ถูกกำหนดให้เป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายผังเมือง
• ชาวต่างชาติจะถือครองเพื่อการอยู่อาศัยเท่านั้น หากพบว่ากระทำผิดวัตถุประสงค์ต้องขายคืน

นี่คือข้อมูลสำหรับชาวต่างชาติหากต้องการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ในเมืองไทย เพื่อช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ขณะเดียวกันก็ไม่ให้เป็นการแย่งพื้นที่อยู่อาศัยของคนไทย ใครทีเพื่อนชาวต่างชาติวางแผนอยากซื้ออสังหาฯ ลองนำไปอธิบายหรือปรึกษากันได้เลย หรือถ้าชาวต่างชาติคนไหนอยากมีบ้านที่เชียงใหม่สามารถติดต่อซื้อบ้านมือสอง เชียงใหม่ กับ Rochalia ได้เลย