การโอนที่ดินให้ลูก มีขั้นตอนอย่างไร มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่

การโอนที่ดินให้ลูก คือ การทำธุรกรรมทางกฎหมายที่เจ้าของที่ดิน (บิดา มารดา หรือผู้ปกครอง) โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปยังชื่อลูก โดยจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน

ซึ่งการ “โอนที่ดินให้ลูก” นั้น ต่างจากการ “ยกมรดกให้ลูก” เพราะการยกมรดกจะเกิดขึ้นหลังจากเจ้าของที่ดินเสียชีวิตไปแล้ว ในขณะเดียวกันก็แตกต่างจากการ “ซื้อขายบ้านตามปกติ” เพราะผู้รับ (ลูกหรือหลาน) ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินซื้อนั่นเอง

เอกสารการโอนที่ดินให้ลูก

ก่อนไปโอนที่ดิน ควรเตรียมเอกสารการโอนที่ดินให้ลูกให้ครบถ้วนเรียบร้อย เพื่อให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบสิทธิ์และความถูกต้อง ได้อย่างรวดเร็วและราบรื่น

1. โฉนดที่ดินตัวจริง (น.ส.4 จ.)
2. บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน ของผู้โอน (พ่อหรือแม่) และผู้รับโอน (ลูก)
3. หลักฐานยืนยันความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตรของลูก หรือทะเบียนบ้านที่แสดงชื่อพ่อแม่
4. หนังสือยินยอมคู่สมรส หากผู้โอนมีคู่สมรส เนื่องจากทรัพย์สินอาจถือเป็นสินสมรส
5. หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) หากไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเอง ต้องใช้แบบฟอร์มมอบอำนาจ (ทด.21) พร้อมติดอากรแสตมป์
6. เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น หนังสือรับรองนิติบุคคล (ถ้าเป็นที่ดินของบริษัท) หรือเอกสารยืนยันว่าไม่มีภาระผูกพัน เช่น การจำนอง

ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก

1. เตรียมเอกสารและตรวจสอบสิทธิ์ 

ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก ขั้นตอนแรก ให้นำโฉนดที่ดินและเอกสารที่เกี่ยวข้องไปตรวจสอบก่อนว่าไม่มีภาระผูกพันใด ๆ เช่น การนำที่ดินไปจำนอง การใช้ที่ดินเป็นหลักค้ำประกัน หรือมีการรีไฟแนนซ์บ้าน เป็นต้น หากมีภาระผูกพัน ควรจัดการเคลียร์หนี้สินให้หมดก่อนโอนที่ดินให้ลูก

2. ไปที่สำนักงานที่ดิน

เงื่อนไขที่สองของการโอนที่ดินให้ลูก คือ “ผู้โอนและผู้รับโอน” ต้องไปดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดิน “พร้อมกัน” หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งติดธุระ ไม่สามารถมาดำเนินการที่สำนักงานที่ดินได้ จะต้องมีผู้รับมอบอำนาจที่ถูกต้องตามกฎหมายมาทำเรื่องแทน

3. ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก ลำดับต่อมา เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดินแล้ว ให้ยื่นแบบฟอร์มคำขอโอนที่ดินให้ลูก พร้อมส่งเอกสารทั้งหมดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน

4. เจ้าพนักงานตรวจสอบและประเมินค่า

เจ้าพนักงานสำนักงานที่ดินจะตรวจสอบสิทธิ์การครอบครอง และประเมินราคาประเมินที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่ดินให้ลูก

5. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง

ผู้โอนหรือผู้รับโอนจะต้องชำระเงินค่าโอนที่ดินให้ลูกในอัตราที่สำนักงานที่ดินกำหนด

6. รับโฉนดที่แก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่

หลังจากนั้น เจ้าพนักงานที่ดินจะลงทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด และออกเอกสารให้ผู้รับโอน ถือว่าเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก

ค่าโอนที่ดินให้ลูก

ค่าโอนที่ดินให้ลูก โดยชอบทางกฎหมายในขณะมีชีวิตอยู่ 

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าพยาน จำนวน 20 บาท
• ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท

ค่าโอนที่ดินให้ลูก ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย 

เป็นค่าโอนที่ดินให้ลูก กรณีพ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน 
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได หักค่าใช้จ่ายได้ 50% จากราคาประเมิน

ค่าโอนที่ดินให้ญาติ ที่ไม่ใช่ลูก

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน 
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)
• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได หักค่าใช้จ่ายได้ 50% จากราคาประเมิน

คำแนะนำก่อนทำการโอนที่ดินให้ลูก

• ตรวจสอบภาระหนี้สินในที่ดิน เช่น การจำนองกับธนาคาร หากยังมีภาระอยู่ต้องเคลียร์ให้เรียบร้อยก่อน
• พิจารณาผลทางกฎหมายและภาษี หากไม่แน่ใจ ควรปรึกษาทนายความหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน
• ตกลงกับคู่สมรส เพราะที่ดินที่ได้มาในระหว่างสมรสอาจถือเป็นสินสมรส ต้องมีความยินยอมจากคู่สมรสในการโอน
• จัดทำเป็นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แม้จะเป็นการโอนที่ดินให้ “ลูก” ก็ควรมีเอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต
• พิจารณาด้านมรดกและการแบ่งทรัพย์สิน หากมีลูกหลายคน การโอนที่ดินให้ลูกเพียงบางคนอาจก่อให้เกิดข้อพิพาทได้ ควรจัดการด้วยความเป็นธรรม

การโอนที่ดินให้ลูก เป็นเรื่องสำคัญที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ์ในทรัพย์สินและผลประโยชน์ของครอบครัว จึงควรเข้าใจข้อกฎหมาย พิจารณาผลทางกฎหมายและผลกระทบระยะยาวก่อนตัดสินใจ เพื่อให้การโอนที่ดินให้ลูกเป็นไปอย่างถูกต้อง โปร่งใส และไม่ก่อให้เกิดปัญหาตามมาในอนาคต และหากสนใจซื้อบ้านในเชียงใหม่ โซนยอดนิยมต่าง ๆ เช่น สันผักหวาน สันทราย หรือต้องการซื้อบ้านมือสองเชียงใหม่ หางดง สามารถติดต่อสอบถาม Rochalia ผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่มาอย่างยาวนาน