การโอนที่ดินให้ลูก มีขั้นตอนอย่างไร มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่
การโอนที่ดินให้ลูก คือ การทำธุรกรรมทางกฎหมายที่เจ้าของที่ดิน (บิดา มารดา หรือผู้ปกครอง) โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินไปยังชื่อลูก โดยจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน
ซึ่งการ “โอนที่ดินให้ลูก” นั้น ต่างจากการ “ยกมรดกให้ลูก” เพราะการยกมรดกจะเกิดขึ้นหลังจากเจ้าของที่ดินเสียชีวิตไปแล้ว ในขณะเดียวกันก็แตกต่างจากการ “ซื้อขายบ้านตามปกติ” เพราะผู้รับ (ลูกหรือหลาน) ไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินซื้อนั่นเอง
เอกสารการโอนที่ดินให้ลูก
ก่อนไปโอนที่ดิน ควรเตรียมเอกสารการโอนที่ดินให้ลูกให้ครบถ้วนเรียบร้อย เพื่อให้สำนักงานที่ดินตรวจสอบสิทธิ์และความถูกต้อง ได้อย่างรวดเร็วและราบรื่น
- โฉนดที่ดินตัวจริง (น.ส.4 จ.)
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน ของผู้โอน (พ่อหรือแม่) และผู้รับโอน (ลูก)
- หลักฐานยืนยันความสัมพันธ์ เช่น สูติบัตรของลูก หรือทะเบียนบ้านที่แสดงชื่อพ่อแม่
- หนังสือยินยอมคู่สมรส หากผู้โอนมีคู่สมรส เนื่องจากทรัพย์สินอาจถือเป็นสินสมรส
- หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี) หากไม่สามารถไปดำเนินการด้วยตนเอง ต้องใช้แบบฟอร์มมอบอำนาจ (ทด.21) พร้อมติดอากรแสตมป์
- เอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น หนังสือรับรองนิติบุคคล (ถ้าเป็นที่ดินของบริษัท) หรือเอกสารยืนยันว่าไม่มีภาระผูกพัน เช่น การจำนอง
ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก
1. เตรียมเอกสารและตรวจสอบสิทธิ์
ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก ขั้นตอนแรก ให้นำโฉนดที่ดินและเอกสารที่เกี่ยวข้องไปตรวจสอบก่อนว่าไม่มีภาระผูกพันใด ๆ เช่น การนำที่ดินไปจำนอง การใช้ที่ดินเป็นหลักค้ำประกัน หรือมีการรีไฟแนนซ์บ้าน เป็นต้น หากมีภาระผูกพัน ควรจัดการเคลียร์หนี้สินให้หมดก่อนโอนที่ดินให้ลูก
2. ไปที่สำนักงานที่ดิน
เงื่อนไขที่สองของการโอนที่ดินให้ลูก คือ “ผู้โอนและผู้รับโอน” ต้องไปดำเนินการโอนที่สำนักงานที่ดิน “พร้อมกัน” หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งติดธุระ ไม่สามารถมาดำเนินการที่สำนักงานที่ดินได้ จะต้องมีผู้รับมอบอำนาจที่ถูกต้องตามกฎหมายมาทำเรื่องแทน
3. ยื่นคำขอจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์
ขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก ลำดับต่อมา เมื่อไปถึงสำนักงานที่ดินแล้ว ให้ยื่นแบบฟอร์มคำขอโอนที่ดินให้ลูก พร้อมส่งเอกสารทั้งหมดต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
4. เจ้าพนักงานตรวจสอบและประเมินค่า
เจ้าพนักงานสำนักงานที่ดินจะตรวจสอบสิทธิ์การครอบครอง และประเมินราคาประเมินที่ดินเพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีการโอนที่ดินให้ลูก
5. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวข้อง
ผู้โอนหรือผู้รับโอนจะต้องชำระเงินค่าโอนที่ดินให้ลูกในอัตราที่สำนักงานที่ดินกำหนด
6. รับโฉนดที่แก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ใหม่
หลังจากนั้น เจ้าพนักงานที่ดินจะลงทะเบียนเปลี่ยนชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด และออกเอกสารให้ผู้รับโอน ถือว่าเสร็จสิ้นขั้นตอนการโอนที่ดินให้ลูก
ค่าโอนที่ดินให้ลูก
ค่าโอนที่ดินให้ลูก โดยชอบทางกฎหมายในขณะมีชีวิตอยู่
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าจดทะเบียนโอนที่ดิน คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ คิดเป็น 0.5% ของราคาประเมิน
- ค่าพยาน จำนวน 20 บาท
- ค่าคำขอ จำนวน 5 บาท
- ค่าอากรคู่ฉบับ จำนวน 5 บาท
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา คิดเป็น 5% ของราคาประเมิน เฉพาะส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท
ค่าโอนที่ดินให้ลูก ที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
เป็นค่าโอนที่ดินให้ลูก กรณีพ่อแม่ไม่ได้จดทะเบียนสมรสกัน หรือฝ่ายพ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตรแต่กำเนิด
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได หักค่าใช้จ่ายได้ 50% จากราคาประเมิน
ค่าโอนที่ดินให้ญาติ ที่ไม่ใช่ลูก
- ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน 2.0% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ 0.5% (ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ)
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน (ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์)
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันได หักค่าใช้จ่ายได้ 50% จากราคาประเมิน
คำแนะนำก่อนทำการโอนที่ดินให้ลูก
- ตรวจสอบภาระหนี้สินในที่ดิน เช่น การจำนองกับธนาคาร หากยังมีภาระอยู่ต้องเคลียร์ให้เรียบร้อยก่อน
- พิจารณาผลทางกฎหมายและภาษี หากไม่แน่ใจ ควรปรึกษาทนายความหรือเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน
- ตกลงกับคู่สมรส เพราะที่ดินที่ได้มาในระหว่างสมรสอาจถือเป็นสินสมรส ต้องมีความยินยอมจากคู่สมรสในการโอน
- จัดทำเป็นสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร แม้จะเป็นการโอนที่ดินให้ “ลูก” ก็ควรมีเอกสารที่ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต
- พิจารณาด้านมรดกและการแบ่งทรัพย์สิน หากมีลูกหลายคน การโอนที่ดินให้ลูกเพียงบางคนอาจก่อให้เกิดข้อพิพาทได้ ควรจัดการด้วยความเป็นธรรม
การโอนที่ดินให้ลูก เป็นเรื่องสำคัญที่เกี่ยวข้องกับสิทธิ์ในทรัพย์สินและผลประโยชน์ของครอบครัว จึงควรเข้าใจข้อกฎหมาย พิจารณาผลทางกฎหมายและผลกระทบระยะยาวก่อนตัดสินใจ เพื่อให้การโอนที่ดินให้ลูกเป็นไปอย่างถูกต้อง โปร่งใส และไม่ก่อให้เกิดปัญหาตามมาในอนาคต และหากสนใจซื้อบ้านในเชียงใหม่ โซนยอดนิยมต่าง ๆ เช่น สันผักหวาน สันทราย หรือต้องการซื้อบ้านมือสองเชียงใหม่ หางดง สามารถติดต่อสอบถาม Rochalia ผู้นำด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่มาอย่างยาวนาน
