การคำนวณเงินค่าซื้อบ้านและผ่อนบ้านคิดยังไง?

บ้านเป็นสินทรัพย์ราคาสูง ถ้าคุณมีความสนใจที่จะซื้อบ้านหรือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ล้วนต้องทราบวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้านและวิธีคำนวณผ่อนบ้าน และพิจารณาเงื่อนไขทางการเงินอย่างรอบคอบ ซึ่งเป็นขั้นตอนสำคัญที่ช่วยให้ผู้ซื้อสามารถประเมินได้ว่า ควรดาวน์เท่าไร กู้เท่าไร และผ่อนเดือนละเท่าไร

ราคาบ้านและประเภทบ้านมีความสัมพันธ์กันอย่างไร

ราคาบ้านจะขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม สิ่งอำนวยความสะดวกรอบด้าน ต้นทุนการก่อสร้าง อัตราดอกเบี้ย จำนวนอุปสงค์และอุปทาน แต่ถ้าเป็นบ้านมือสอง สภาพและอายุของบ้านก็ส่งผลต่อราคาเช่นกัน โดยบ้านใหม่หรือบ้านที่ได้รับการบำรุงรักษาอย่างดีมักจะมีราคาสูงกว่า เนื่องจากไม่จำเป็นต้องมีการซ่อมแซมก่อนเข้าอยู่ ซึ่งสามารถแจกแจงได้ดังนี้

1. บ้านเดี่ยว – ราคาสูงเพราะมีพื้นที่ใช้สอยมาก ให้ความเป็นส่วนตัวสูง ซึ่งราคาของบ้านขึ้นอยู่กับทำเล ขนาดที่ดิน สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ
2. บ้านจัดสรร – ราคาตั้งแต่ระดับกลางถึงสูง ขึ้นอยู่กับโครงการและทำเล เช่น บ้านจัดสรร หางดง จะมีราคาค่อนไปทางสูง สะท้อนให้เห็นถึงศักยภาพการเติบโตของพื้นที่
3. ทาวน์เฮาส์/บ้านแฝด – ราคากลางถึงต่ำเนื่องจากใช้พื้นที่ดินน้อยและมีการใช้ผนังร่วมกัน
4. คอนโดมิเนียม – ราคาต่อยูนิตอาจต่ำกว่าบ้านเดี่ยว แต่ราคาต่อตารางเมตรสูง เนื่องจากอยู่ในทำเลเมืองและชุมชน
5. บ้านมือสอง – ราคาถูกกว่าบ้านใหม่ แต่ทำเลที่ตั้งก็มีผลต่อราคาบ้านอย่างมาก เช่น บ้านมือสอง เชียงใหม่ หางดงซึ่งอาจมีราคาสูง เนื่องจากอยู่ใกล้แหล่งท่องเที่ยวและพร้อมไปด้วยความเจริญในระดับที่เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจของภาคเหนือ

ก่อนกู้เงินซื้อบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง

สำหรับผู้ที่ต้องการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน จำเป็นต้องคำนวณผ่อนบ้านหรือศึกษาตารางคำนวณผ่อนบ้านอย่างถี่ถ้วน เนื่องจากการผ่อนบ้านต้องใช้ระยะเวลานาน 20-30 ปี ซึ่งกว่าที่ผู้ซื้อจะผ่อนบ้านหมด จำนวนดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย อาจสูงเทียบเท่าราคาบ้านก็เป็นได้ ดังนั้นก่อนตัดสินใจกู้เงินซื้อบ้าน ควรตรวจสอบรายจ่ายในชีวิตประจำวันซึ่งไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ จากนั้นตรวจเครดิตบูโรให้พร้อม โดยไม่ควรมีหนี้เสีย หรือยอดค้างชำระอันเป็นสาเหตุให้วงเงินที่ธนาคารจะอนุมัติลดลง รวมทั้งควรเลือกรูปแบบของสินเชื่อให้เหมาะสมกับรายได้และค่าใช้จ่าย

ควรวางเงินดาวน์เท่าไร

เงินดาวน์บ้าน คือ เงินก้อนที่ผู้ซื้อจ่ายให้เจ้าของบ้านหรือโครงการก่อนทำสัญญากู้ เพื่อเป็นหลักประกันและลดจำนวนเงินกู้ ซึ่งสัดส่วนทั่วไปจะอยู่ที่ 5–30% ของราคาบ้าน ทั้งนี้บ้านใหม่หรือบ้านจัดสรร มักกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำที่ 10–20% สำหรับบ้านมือสอง อาจต้องวางเงินดาวน์สูงกว่าเพื่อเพิ่มความมั่นใจให้ธนาคาร อย่างไรก็ตามหากผู้ซื้อวางเงินดาวน์สูง ยอดกู้ย่อมลดลง นั่นหมายความว่าค่างวดรายเดือนจะลดลง และดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญาย่อมลดลงด้วยเช่นกัน

ควรเลือกอัตราดอกเบี้ยแบบไหน

ปัจจุบันวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้านมี 3 แบบ ได้แก่

1. ดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อจะคงที่ตลอดระยะเวลาของสัญญา เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการ “ผ่อนเท่าเดิม” ทุกเดือน
2. ดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยจะมีการเปลี่ยนแปลงตามภาวะตลาดและอัตราดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งธนาคารมักอ้างอิงอัตรา MRR (Minimum Retail Rate), MLR (Minimum Lending Rate) หรือ THOR (Thai Overnight Repurchase Rate) เหมาะกับผู้ที่มีรายได้สูงและสามารถจัดการภาระหนี้ได้แม้ดอกเบี้ยสูงขึ้น
3. ดอกเบี้ยแบบผสม (Fixed + Floating) เป็นรูปแบบที่ธนาคารนิยมใช้เป็นกลยุทธ์ทางการตลาด ซึ่งจะกำหนดให้สินเชื่อมีอัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก เมื่อครบกำหนดระยะเวลาหนึ่ง จึงเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว

วิธีคำนวณผ่อนบ้านต้องทำอย่างไร

เมื่อวางเงินดาวน์ ยอดคงเหลือหลังหักจากราคาบ้านจะเป็นยอดเงินกู้ที่ผู้ซื้อยื่นกับธนาคาร ซึ่งสามารถนำยอดเงินกู้ อัตราดอกเบี้ย และระยะเวลาที่ต้องการผ่อนชำระมาสร้างตารางคำนวณผ่อนบ้านเพื่อตรวจสอบยอดชำระค่างวดรายเดือน เบื้องต้นสามารถคำนวณผ่อนบ้านได้จากสมการ

สมการข้างต้นเป็นการคำนวณยอดผ่อนชำระแบบเท่ากันทุกเดือน โดย

• PMT คือ ยอดชำระค่างวดรายเดือน
• P คือ เงินต้น
• r คือ อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน
• n คือ จำนวนงวดทั้งหมด

ยกตัวอย่างการคำนวณ เงินกู้จำนวน 1,000,000 บาท ระยะกู้ 10 ปี โดยอ้างอิงอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ 6.195% ของธนาคารอาคารสงเคราะห์

• เงินกู้ (เงินต้น) = 1,000,000 บาท
• ระยะเวลากู้ = 10 ปี (120 งวด)
• อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ = 6.195% ต่อปี แปลงเป็นอัตราดอกเบี้ยรายเดือน 6.195% ÷ 12 = 0.51625% ต่อเดือน

นำค่าไปคำนวณตามสูตร

• ยอดชำระค่างวดรายเดือน = (เงินต้น × อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน) ÷ [1 − (1 + อัตราดอกเบี้ยต่อเดือน)^{−จำนวนงวด}]
• ยอดชำระค่างวดรายเดือน = (1,000,000 × 0.0051625) ÷ [1 − (1 + 0.0051625)⁻¹²⁰]
• ยอดชำระค่างวดรายเดือน = 5,162.50 ÷ 0.461
• ยอดชำระค่างวดรายเดือน = 11,200.23 บาทต่อเดือน

ตารางคำนวณผ่อนบ้านแบบผ่อนชำระเท่ากันทุกเดือน

ต้องการผ่อนบ้านให้หมดโดยไวทำอย่างไร

ถ้าผู้ซื้อต้องการปิดหนี้บ้านก่อนกำหนดสัญญาควรชำระค่างวดเกินขั้นต่ำอย่างสม่ำเสมอ ซึ่งนี่เป็นวิธีการลดดอกเบี้ยสินเชื่อ เนื่องจากวิธีคำนวณดอกเบี้ยบ้านจะคำนวณจากยอดเงินกู้ที่เหลือ และเมื่อครบ 3 ปีแรก ควรรีไฟแนนซ์กับธนาคารอื่นที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่า นอกจากนั้นควรชำระสินเชื่อให้ตรงเวลาและควรจ่ายเป็นเงินก้อนทันทีที่มีโอกาส ระหว่างที่ผ่อนบ้านก็ไม่สร้างภาระหนี้อื่นเพิ่ม

ไม่ว่าคุณต้องการซื้อ บ้านหรือต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หางดง เชียงใหม่ ควรมีการวางแผนอย่างรอบคอบ โดยต้องประเมินรายได้และสภาพคล่อง เพื่อไม่ให้กระทบค่าใช้จ่ายจำเป็น ซึ่งจะช่วยให้คุณปลดหนี้บ้านได้เร็ว รวมทั้งยังเป็นการรักษาความมั่นคงทางการเงินอีกด้วย