สัญญาซื้อขายบ้านสิ่งที่ผู้ซื้อควรรู้ ตัวอย่างสัญญาซื้อขายบ้าน บ้านมือสอง

สัญญาซื้อขายบ้านถือว่าเป็นเอกสารซื้อขายชนิดหนึ่ง จึงได้รับการคุ้มครองจากกฎหมายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 453 ราชกิจจานุเบกษา โดยกำหนดว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิเช่นนั้นจะเป็นโมฆะ ทั้งนี้ก่อนตัดสินใจทำสัญญาซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจตัวอย่าง สัญญาซื้อขายบ้าน รวมถึงข้อมูลอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

ประเภทของสัญญา

โดยทั่วไปสัญญาซื้อขายบ้านจะประกอบด้วย 2 ประเภทหลัก ได้แก่

สัญญาจะซื้อขาย

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ เอกสารที่ทำขึ้นเพื่อแสดงเจตนาว่าคู่สัญญาตกลงที่จะซื้อขายบ้านกันในอนาคต เป็นเอกสารซึ่งใช้งานในช่วงที่ยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ทันที หรือเพื่อให้ผู้ซื้อมีเวลาในการเตรียมความพร้อมสำหรับการซื้อ เช่น ผู้ซื้อต้องรออนุมัติสินเชื่อจากธนาคาร หรือผู้ขายต้องจัดการเอกสารสิทธิ์ โดยในสัญญาจะซื้อจะขายบ้านควรระบุรายละเอียดดังนี้

1. ข้อมูลทรัพย์สิน – มีการบอกรายละเอียดของทรัพย์สินที่จะทำการซื้อขาย เช่น ที่ตั้ง ขนาด และเลขที่โฉนด
2. ราคาซื้อขาย – จำนวนเงินที่คู่สัญญาทั้งสองได้ตกลงกัน โดยต้องระบุจำนวนเงินมัดจำ รวมถึงวิธีการชำระเงิน เช่น การแบ่งชำระเป็นงวดโดยจ่ายเป็นเงินสด หรือการโอน ซึ่งกรณีนี้ผู้ซื้อทรัพย์สินต้องได้รับใบเสร็จการชำระเงินเก็บไว้เป็นหลักฐาน
3. การโอนกรรมสิทธิ์ – ต้องกำหนดวันหรือเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์ ยกตัวอย่าง การชำระเงินของสัญญาจะซื้อจะขายได้แบ่งจ่ายเป็น 5 งวด เมื่อผู้ซื้อต้องการชำระงวดที่ 5 จะดำเนินการชำระและโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน เป็นต้น
4. เงื่อนไขการผิดสัญญา – กำหนดเงื่อนไขในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ปฏิบัติตามสัญญา โดยต้องระบุว่าถ้าผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อมีสิทธิเรียกร้องอะไรได้บ้าง และหากผู้ซื้อผิดสัญญาจะมีผลอย่างไร

สัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อขาย หรือที่เรียกว่า “สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด” คือสัญญาที่ทำขึ้น ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่บ้านหลังนั้น ๆ ตั้งอยู่ เพื่อโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันทีในวันที่จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงาน สัญญานี้ถือเป็นหลักฐานสำคัญในการยืนยันข้อตกลงเพื่อนำไปใช้บังคับตามกฎหมาย อย่างไรก็ดีก่อนเซ็นชื่อในสัญญาซื้อขาย ควรตรวจทานข้อมูลการซื้อขายให้ครบถ้วน เลขโฉนดและชื่อ-นามสกุลให้ถูกต้องตรงกันทุกตัวอักษร เพื่อให้ได้รับความคุ้มครองทางกฎหมาย ถ้าในเอกสารสัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดินระบุแค่ข้อมูลที่ดินแต่ไม่มีข้อมูลของบ้าน ก็อาจทำให้มีปัญหาเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์บ้านในภายหลัง

ทั้งนี้ ผู้ซื้อสามารถดาวน์โหลดตัวอย่าง สัญญาซื้อขายบ้านพร้อมที่ดิน ได้จากเว็บไซต์ทั่วไป หรือถ้าต้องการซื้อบ้านมือสอง ก็สามารถค้นหาตัวอย่าง สัญญาซื้อขายบ้านมือสอง มาศึกษาเพิ่มเติมได้เช่นกัน

ข้อมูลที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนทำสัญญา

1. กรรมสิทธิ์และโฉนดที่ดิน

ตรวจสอบว่าโฉนดเป็นของผู้ขายจริง ไม่มีการจำนองหรือภาระผูกพัน ซึ่งชื่อผู้ขายต้องเป็นชื่อเดียวกับหลังโฉนดตัวจริงเท่านั้น โดยผู้ซื้อสามารถขอคัดสำเนาโฉนดฉบับปัจจุบันจากกรมที่ดินมาตรวจสอบได้

2. ตรวจสอบสภาพบ้าน

ควรตรวจสอบพื้นที่ใช้สอยและเนื้อที่ดินเทียบกับโฉนดว่าตรงกันหรือไม่ รวมถึงควรตรวจโครงสร้างบ้านและงานระบบ โดยแนะนำให้จ้างบริษัทรับตรวจบ้านในการตรวจรอยร้าว งานระบบไฟ และท่อน้ำทิ้งก่อนเซ็นสัญญา เพื่อให้ผู้ขายซ่อมแซมก่อนโอน

3. ตรวจสอบภาระค่าใช้จ่ายค้างชำระ

ในกรณีซื้อบ้านมือสอง ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าไม่มีหนี้ค้างชำระค่าน้ำ-ค่าไฟก่อนส่งมอบ ถ้าเป็นหมู่บ้านจัดสรร หรือคอนโดมิเนียมซึ่งมีค่าส่วนกลาง ควรขอใบรับรองผลการชำระค่าส่วนกลางจากนิติบุคคล เพื่อป้องกันภาระหนี้ค้างส่ง

4. ตรวจสอบผู้พัฒนาโครงการ

ควรตรวจสอบว่าโครงการได้รับใบอนุญาตถูกต้องหรือไม่ โดยตรวจสอบได้ที่เว็บไซต์กรมที่ดินหรือศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และตรวจสอบบริษัทผู้พัฒนาโครงการว่าจดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ และควรพิจารณาถึงความน่าเชื่อถือของสถานะทางการเงิน ประวัติการทำโครงการ และเสียงตอบรับจากลูกค้า

5. ตรวจสอบรายละเอียดในสัญญา

นอกจากข้อมูลผู้ซื้อผู้ขาย รายละเอียดบ้านและที่ดิน ราคาขาย ควรตรวจสอบความรับผิดชอบในการชำระค่าธรรมเนียมการโอน ค่าภาษีเงินได้ และอากรแสตมป์ว่าเป็นภาระของฝ่ายใด

ประโยชน์ของสัญญาซื้อขายบ้าน

ข้อดีของสัญญาซื้อขายบ้านที่จะกล่าวถึงต่อไปนี้เป็นสัญญาประเภทจะซื้อจะขาย เนื่องจากสัญญาซื้อขายบ้านที่ทำ ณ กรมที่ดินเป็นสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งผู้ซื้อจะได้ครอบครองเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินนั้น ๆ ทันที สัญญาจะซื้อจะขายจึงมีประโยชน์คือ

• เป็นหลักประกันสิทธิทางกฎหมาย – สัญญาเป็นหลักฐานสำคัญที่ผูกพันทั้งสองฝ่าย หากฝ่ายใดผิดสัญญา สามารถนำไปฟ้องร้องบังคับคดีหรือเรียกค่าเสียหายได้ ช่วยป้องกันไม่ให้ผู้ขายนำบ้านไปขายต่อให้บุคคลอื่นในระหว่างที่สัญญายังมีผลบังคับใช้
• ลดความเสี่ยงจากการถูกเอาเปรียบ – การมีสัญญาระบุข้อมูลภาระผูกพัน ช่วยป้องกันการเปลี่ยนแปลงเงื่อนไขจากฝ่ายผู้ขาย เช่น การปรับราคา หรือการเลื่อนการโอนกรรมสิทธิ์ เป็นเอกสารยืนยันข้อมูลสำคัญของทรัพย์สิน ทั้งยังแสดงภาระหน้าที่และความรับผิดชอบของแต่ละฝ่ายให้ชัดเจน
• เป็นหลักฐานทางการเงินและการจัดการภาษี – สัญญาซื้อบ้านสามารถใช้ประกอบการขอสินเชื่อจากธนาคาร และเป็นเอกสารอ้างอิงในการคำนวณภาษีที่เกี่ยวข้อง

คำถามที่พบบ่อย

1) สัญญาจะซื้อจะขายต้องติดอากรแสตมป์หรือไม่

เพื่อให้สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องต่อศาลได้อย่างสมบูรณ์ สัญญาจะซื้อจะขายจำเป็นต้องติดอากรแสตมป์ 1 บาท ต่อวงเงินทุก ๆ 1,000 บาท โดยติดอากรแสตมป์สูงสุดไม่เกิน 10,000 บาท

2) ซื้อบ้านแล้วเจอจุดชำรุดหลังโอน สามารถเรียกร้องเอาผิดจากผู้ขายได้หรือไม่

ได้ ถ้าเป็นบ้านใหม่ไม่เคยอยู่อาศัยมาก่อน ผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการต้องรับประกันโครงสร้างเป็นระยะเวลา 5 ปี ส่วนควบอื่น ๆ ต้องรับประกัน 1 ปี ตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน กรณีเป็นบ้านมือสอง ถ้าผู้ซื้อพบจุดชำรุดที่ไม่เคยรับรู้ หรือพบเห็นในเวลาส่งมอบ สามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายรับผิดชอบแก้ไขได้ภายในระยะเวลา 1 ปี ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 472

3) สัญญาจะซื้อจะขายมีอายุความกี่ปี

สัญญาจะซื้อจะขายไม่มีกฎหมายกำหนดอายุความไว้โดยเฉพาะ จึงมีอายุความ 10 ปีตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 193/30สำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านในพื้นที่เชียงใหม่ โดยเฉพาะโครงการบ้านจัดสรร หางดง สำหรับบ้านมือสองเชียงใหม่ หรือบ้านเช่าเชียงใหม่ หางดง การทำความเข้าใจสัญญาซื้อขายบ้านอย่างถูกต้องจะช่วยให้คุณมั่นใจได้ว่าการลงทุนเป็นไปอย่างปลอดภัยและคุ้มค่า อย่างไรก็ดี บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายบ้าน ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดสัญญาและเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายบ้านด้วยตนเอง หรือตรวจสอบกับโครงการที่คุณสนใจเพื่อให้ได้รับข้อมูลของเอกสารที่จำเป็นต่อการซื้อขายโครงการนั้น ๆ อย่างถูกต้อง