ตอบทุกคำถามเกี่ยวกับการซื้อบ้านเก็งกําไร เตรียมตัวยังไงไม่ให้ขาดทุน

การซื้อบ้านเก็งกําไรยังคงเป็นหนึ่งในการลงทุนยอดนิยมตั้งแต่รุ่นปู่ย่าตายายมาจนถึงทุกวันนี้ แม้ว่าสภาพเศรษฐกิจในช่วงหลังวิกฤติโควิด-19 จะแย่ลงทั่วโลกก็ตาม แต่วิกฤติดังกล่าวก็สร้างโอกาสให้นักลงทุนได้เป็นเจ้าของบ้านเพื่อการลงทุนมากขึ้น แล้วการซื้อบ้านเก็งกำไรคืออะไร มีข้อดีข้อเสียอย่างไร มีข้อควรรู้และเตรียมตัวอย่างไรไม่ให้ขาดทุน บทความนี้มีคำตอบ

การซื้อบ้านเก็งกำไร คืออะไร

การซื้อบ้านเก็งกำไร คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระยะสั้นที่เน้นการทำกำไรจากส่วนต่างของราคา โดยผู้ลงทุนจะเลือกซื้อบ้านที่ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพหรือกำลังจะมีโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ แล้วรีบขายต่อในช่วงเวลาที่ราคาทรัพย์สินขยับขึ้นตามความต้องการของตลาด มีทั้งการขายดาวน์ตั้งแต่บ้านยังสร้างไม่เสร็จ หรือการซื้อบ้านมารีโนเวทเพื่ออัปราคาขายต่อ การลงทุนประเภทนี้ต้องอาศัยการคาดการณ์ทิศทางราคาในอนาคตที่แม่นยำ เพื่อให้ได้กำไรสูงสุดภายในระยะเวลาอันสั้น

ข้อดีข้อเสียของการซื้อบ้านเก็งกำไร

ข้อดีของการซื้อบ้านเก็งกำไร

• สร้างกำไรก้อนใหญ่ได้รวดเร็ว: หากเข้าซื้อในจังหวะที่เหมาะสมและเลือกทำเลที่มีศักยภาพ อาจทำให้คุณได้รับกำไรจากส่วนต่างราคาทันทีที่ขายออก โดยไม่ต้องรอเก็บเล็กผสมน้อยจากค่าเช่ารายเดือนเหมือนการซื้อบ้านปล่อยเช่า
• ไม่ต้องแบกบริหารคน: การซื้อมาขายไปจะช่วยตัดปัญหากวนใจต่างๆ เช่น การดูแลผู้เช่า การตามเก็บค่าเช่า หรือความกังวลเกี่ยวกับสภาพบ้านว่าจะทรุดโทรมจากการใช้งานหรือไม่
• ใช้เงินลงทุนน้อย (กรณีขายดาวน์): คุณอาจใช้เพียงเงินจองและเงินดาวน์เพื่อรอขายเปลี่ยนมือในช่วงที่โครงการเริ่มได้รับความนิยม ซึ่งจะสร้างอัตราผลตอบแทนที่สูงมากเมื่อเทียบกับเงินต้นที่ลงไปจริง
• ความคล่องตัวในการหมุนเวียนเงินทุน: เมื่อขายทรัพย์สินออกไปตามแผน คุณจะได้รับเงินก้อนกลับมาเพื่อต่อยอดการลงทุนอื่นๆ ได้ทันที ทำให้พอร์ตการลงทุนมีความคล่องตัวสูง

ข้อเสียของการซื้อบ้านเก็งกำไร

• ความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจ: หากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวหรือตลาดอสังหาริมทรัพย์ซบเซา คุณอาจหาผู้ซื้อต่อไม่ได้ตามแผนที่วางไว้ ทำให้ต้องแบกรับภาระค่าผ่อนและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ด้วยตัวเอง
• ต้นทุนแฝงที่อาจกัดกินกำไร: การขายอสังหาริมทรัพย์มีค่าใช้จ่ายสูง ทั้งภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีถือครองไม่ครบ 5 ปี), อากรแสตมป์, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าธรรมเนียมการโอน หากคำนวณไม่ดีก็อาจขาดทุนตั้งแต่เดือนแรกที่หาผู้ซื้อไม่ได้
• ผลกระทบจากนโยบายสินเชื่อและดอกเบี้ย: หากธนาคารเข้มงวดในการปล่อยกู้ หรือดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น อาจทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ยากขึ้น ส่งผลต่อสภาพคล่องและระยะเวลาปิดการขายโดยตรง
• ใช้ความรู้และการวิเคราะห์ที่แม่นยำ: การเก็งกำไรมีความเสี่ยงสูงกว่าการปล่อยเช่า เนื่องจากนักลงทุนจะต้องคาดการณ์อนาคตของทำเลและนโยบายภาครัฐให้ถูกต้องว่าจะตั้งในทำเลที่คุณจะซื้อบ้านหลังนี้ไหม ตั้งเมื่อไหร่ หากวิเคราะห์พลาดอาจเสี่ยงต่อการติดดอยในทำเลที่ไม่มีคนซื้อจริง

การซื้อบ้านเก็งกำไร ยังคุ้มอยู่ไหม?

การซื้อบ้านเก็งกำไรอาจไม่ใช่การลงทุนประเภทแรกที่ใครหลายคนสนใจตั้งแต่หลังโควิด-19 ที่ผ่านมา และอาจไม่คุ้มสำหรับมือใหม่ที่ยังไม่มีความรู้แน่นพอ เนื่องจากสภาพเศรษฐกิจไทยหรือแม้แต่ทั่วโลกก็ยังอยู่ในช่วงฟื้นตัว แต่ถึงอย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านเก็งกำไรก็ยังตอบโจทย์สำหรับผู้ที่ศึกษาข้อมูลอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังและเลือกทำเลที่เหมาะสม 

ยกตัวอย่างเช่น การเลือกเก็งกำไรในทำเลสังคมระดับบนที่มีกำลังซื้อสูงและมองหาไลฟ์สไตล์ที่เหนือระดับอย่างย่านสุขุมวิท ทองหล่อ เอกมัย หรือการเจาะจงเลือกซื้อพูลวิลล่า เพื่อการลงทุนในโซนหางดงที่มีกลุ่มครอบครัวชาวต่างชาติและนักท่องเที่ยวหนาแน่น สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่าการลงทุนในยุคปัจจุบันไม่ใช่การหว่านแหเหมือนแต่ก่อน แต่ต้องเลือกบ้านที่ตอบโจทย์บนทำเลที่มีคุณภาพมากที่สุด

ควรรู้อะไรก่อนตัดสินใจซื้อบ้านเก็งกำไร

1. สภาพคล่องของทำเล

หัวใจสำคัญของการลงทุนประเภทนี้คือการซื้อมา-ขายไปตามกรอบเวลาที่คุณตั้งไว้ คุณจะต้องวิเคราะห์ให้ขาดว่าทำเลที่คุณจะซื้อบ้านมีปริมาณความต้องการซื้อมากน้อยเพียงใด โดยเฉพาะการเลือกเจาะทำเลในสังคมระดับบนที่มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจนและได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจน้อยกว่าพื้นที่ทั่วไป เพราะหากคุณเลือกซื้อในทำเลที่ไม่มีแรงดึงดูดหรืออยู่ในจุดที่มีสินค้าล้นตลาด ทรัพย์สินที่ซื้อมาจะขาดสภาพคล่องและกลายเป็นชะงักติดหลังทันที ต่อให้คุณจะลดราคาลงแล้วก็ตาม

2. ต้นทุนแฝงและภาษี

หลายคนมักจะนึกถึงกำไรจากราคาขายลบราคาซื้อเท่านั้น แต่หลายคนลืมหักลบต้นทุนแฝงในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ค่อนข้างสูง โดยเฉพาะภาษีธุรกิจเฉพาะที่ต้องจ่ายถึง 3.3% หากถือครองไม่เกิน 5 ปี (ยกเว้นมีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) นอกจากนี้ยังมีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ ถ้าหากคุณไม่ได้คำนวณในส่วนนี้ไว้อย่างละเอียดตั้งแต่แรก กำไรก้อนโตที่คาดหวังไว้อาจจะลดลงจนเหลือเพียงเล็กน้อยหรืออาจขาดทุนกว่าที่คิด

3. นโยบายดอกเบี้ยและสินเชื่อ

ถือเป็นปัจจัยภายนอกที่คุณไม่สามารถควบคุมได้ แต่กลับส่งผลกระทบโดยตรงต่อพลังซื้อในตลาด หากคุณกู้ธนาคารมาเพื่อเก็งกำไร ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นทุกเปอร์เซ็นต์หมายถึงกำไรสุทธิที่ลดลงเรื่อยๆ ตามเวลาที่ถือครอง รวมไปถึงมาตรการควบคุมสินเชื่อ (LTV) ที่เข้มงวดมากขึ้นในปัจจุบัน สิ่งเหล่านี้จะเป็นตัวคัดกรองผู้ที่จะมาซื้อบ้านต่อจากคุณ หากผู้ซื้อกู้ไม่ผ่านหรือต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น โอกาสที่คุณจะปิดการขายก็จะลดลงตามไปด้วย

เตรียมตัวอย่างไรก่อนซื้อบ้านเก็งกำไร

1. แผนสำรองในกรณีที่ยังขายไม่ได้

ในกรณีที่คุณซื้อบ้านมาสักพักแล้วแต่ยังขายไม่ได้สักทีเนื่องจากสภาพเศรษฐกิจโดยรวมชะลอตัว คุณควรมีแผนเปลี่ยนบ้านที่เอาไว้เก็งกำไรให้กลายเป็นบ้านเช่าชั่วคราว หรือปล่อยเช่าระยะสั้นเพื่อดึงกระแสเงินสดมาผ่อนดอกเบี้ยธนาคารไปก่อน แม้จะไม่ได้เงินก้อนใหญ่ แต่ก็ช่วยไม่ให้ทุนจมอย่างแน่นอน

2. เงินทุนสำรอง

คุณควรเตรียมเงินเย็นสำรองเอาไว้อย่างน้อย 6-12 เดือน สำหรับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับบ้านที่ซื้อมา เช่น ค่าผ่อนธนาคาร ค่าส่วนกลาง ค่าดูแลสวน ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นหนึ่งในสิ่งที่นักลงทุนมือใหม่หลายคนมองข้ามและตกม้าตายกันมาเยอะแล้ว อย่าลืมว่าบ้านเป็นสิ่งที่มีมูลค่าสูง ต้องใช้เวลาตัดสินใจอย่างถี่ถ้วนว่าซื้อแล้วคุ้มไหม ไม่ใช่สิ่งที่สามารถซื้อได้ทันที ดังนั้นคุณควรเผื่อเงินในส่วนนี้ไว้ด้วย

3. งบสำหรับปรับปรุงบ้าน

กรณีที่คุณซื้อบ้านสร้างเสร็จแล้วมาเก็งกำไร คุณต้องเตรียมงบสำหรับตกแต่งบ้าน ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ขายบ้านได้ง่ายขึ้น ยกตัวอย่างเช่น งบทาสีใหม่ งบจัดสวน หรืองบเพิ่มเฟอร์นิเจอร์ เพื่อสร้างความประทับใจให้กับลูกค้าที่เข้ามาเยี่ยมชม 

หรือในกรณีที่คุณเลือกซื้อบ้านมือสอง เชียงใหม่ มาเพื่อเก็งกำไร คุณต้องเตรียมงบสำหรับตกแต่งหรือรีโนเวท ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ขายบ้านได้ง่ายและได้ราคาสูงขึ้น ยกตัวอย่างเช่น งบทาสีใหม่ การจัดสวน หรือการเพิ่มเฟอร์นิเจอร์บางส่วนเพื่อให้บ้านดูทันสมัยและน่าสนใจกว่าบ้านมือสองทั่วไปในตลาด

วิธีเลือกบ้านเพื่อเพิ่มโอกาสขาย

• เลือกโครงการจากผู้พัฒนาที่มีชื่อเสียง: โครงการที่มีชื่อเสียงส่วนใหญ่จะการันตีคุณภาพงานก่อสร้างและการดูแลหลังการขายอยู่แล้ว ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้ซื้อต่อให้ความสำคัญมาก เพราะจะช่วยลดความเสี่ยงเรื่องปัญหาโครงสร้างในอนาคต
• ทำเลที่มีแรงดึงดูดเฉพาะตัว: เลือกบ้านที่อยู่ในย่านที่มีความต้องการสูง เช่น ย่านสังคมระดับบน ที่ตั้งอยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติ โรงพยาบาลเอกชนชนชั้นนำ หรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกระดับพรีเมียม ยกตัวอย่างเช่น หากคุณเป็นคนเชียงใหม่หรือชื่นชอบจังหวัดเชียงใหม่ ต้องการลงทุนบ้านเก็งกำไรในจังหวัดนี้ ก็ควรหมู่บ้านใกล้สนามบิน เชียงใหม่ ซึ่งเป็นทำเลที่บรรยากาศดี มีกำลังซื้อสูง เพื่อให้มั่นใจว่าจะมีกลุ่มผู้ซื้อรองรับอยู่เสมอ
• ตำแหน่งแปลงที่โดดเด่น: หากเป็นไปได้ควรเลือกบ้านแปลงมุม บ้านที่หน้าบ้านไม่ติดกับใคร หรือแปลงที่อยู่ใกล้สวน/คลับเฮาส์ ตำแหน่งเหล่านี้มักเป็นของหายากที่ขายออกได้ง่ายและราคามักสูงกว่าแปลงทั่วไป
• ทิศทางลมและแสงแดด: บ้านทิศเหนือและทิศใต้เป็นทิศที่นิยมที่สุดสำหรับประเทศไทย เพราะไม่โดนแดดตลอดทั้งวัน การเลือกทิศที่ถูกต้องจะช่วยให้บ้านของคุณดูน่าสนใจกว่าคู่แข่งในโครงการเดียวกัน
• เลย์เอาต์ยืดหยุ่นและใช้งานได้จริง: เลือกบ้านที่มีพื้นที่ใช้สอยลงตัว มีจำนวนห้องนอนที่สอดคล้องกับขนาดครอบครัวในย่านนั้น
• ราคาเริ่มต้นที่คุ้มค่า: พยายามเข้าซื้อในช่วง Pre-sale หรือช่วงที่มีโปรโมชั่นพิเศษ เพื่อให้คุณมีส่วนต่างที่มากพอสำหรับการตั้งราคาขายต่อที่สามารถแข่งขันในตลาดได้โดยไม่ต้องกลัวว่าจะขาดทุน

สำหรับใครที่กำลังมองหาความคุ้มค่าจากการซื้อบ้านเก็งกำไร การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หางดง เชียงใหม่ ถือเป็นอีกทำเลหนึ่งที่ตอบโจทย์ชาวเชียงใหม่ทั้งในเรื่องของทำเลที่เติบโตและโครงการคุณภาพอย่างยั่งยืน และหากคุณต้องการเปลี่ยนการลงทุนให้เป็นสินทรัพย์ที่งอกเงยอย่างมั่นคง Rochalia คือคำตอบที่สมบูรณ์แบบสำหรับคุณ

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นสำหรับผู้ที่สนใจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ทางเราไม่ได้การันตีเกี่ยวกับผลตอบแทนหรือผลลัพธ์ในอนาคต เนื่องจากภาวะตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ทั้งนี้ควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจากโครงการที่คุณสนใจ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ รวมถึงพิจารณาความเสี่ยงอย่างรอบคอบก่อนการตัดสินใจลงทุน

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการการซื้อบ้านมือสองมาเก็งกำไร