ให้ต่างชาติเช่าบ้าน ทำยังไง? เปิดแบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้านกับต่างชาติ

การให้ต่างชาติเช่าบ้าน กลายเป็นหนึ่งในวิธีสร้างรายได้ที่ได้รับความนิยมมากขึ้น โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยวและเศรษฐกิจ เช่น บ้านเช่าเชียงใหม่ หางดง หรือบ้านในกรุงเทพฯ พัทยา ภูเก็ต เพราะปัจจุบัน มีชาวต่างชาติเข้ามาทำงานและลงทุนในไทยมากยิ่งขึ้น ส่งผลให้ตลาดบ้านเช่าเติบโตอย่างต่อเนื่อง แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น การจะปล่อยให้คนต่างชาติเช่าบ้าน ไม่ใช่แค่การเซ็นสัญญาและรับค่าเช่ารายเดือนแล้วจบ แต่เจ้าของบ้านจำเป็นต้องเข้าใจ “กฎหมายไทยที่เกี่ยวข้องกับคนต่างชาติ” ด้วยเช่นกัน เพื่อให้สามารถปล่อยให้ต่างชาติเช่าบ้านได้อย่างถูกกฎหมายนั่นเอง

ข้อดีของการให้ต่างชาติเช่าบ้าน

• ได้ค่าเช่าสูงกว่าคนไทย ต่างชาติที่มาทำงานหรือลงทุนในไทยมักมีรายได้ค่อนข้างสูง และยินดีจ่ายค่าเช่าที่พักคุณภาพดี โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว วิลล่า หรือทาวน์โฮมที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น บ้านเช่าในโครงการบ้าน หางดง เป็นต้น
• สัญญาเช่าระยะยาว มีรายได้ต่อเนื่อง ชาวต่างชาติหลายคนมาอยู่ไทยระยะยาว อย่างต่ำ 1–3 ปี ทำให้เจ้าของบ้านมีรายได้มั่นคงจากการให้ต่างชาติเช่าบ้านทุกเดือนโดยไม่ต้องหาผู้เช่าบ่อย ๆ 
• เพิ่มมูลค่าให้ทรัพย์สิน บ้านที่ได้รับการดูแลดี และมีผู้เช่าต่างชาติอยู่ต่อเนื่อง มักมีโอกาสเพิ่มมูลค่าในอนาคต 
• โอกาสสร้างคอนเนกชันระหว่างประเทศ เจ้าของบ้านอาจได้รู้จักกับชาวต่างชาติที่ทำธุรกิจหรือลงทุนในไทย อาจมีโอกาสในการสร้างคอนเนกชันทางธุรกิจในอนาคต

ขั้นตอนการให้ต่างชาติเช่าบ้าน

1. ตรวจสอบสิทธิ์และกรรมสิทธิ์บ้าน

เจ้าของบ้านที่ให้ต่างชาติเช่าบ้าน ต้องมีกรรมสิทธิ์ถูกต้องตามกฎหมาย มีเอกสารแสดงความเป็นเจ้าของ เช่น โฉนดที่ดิน หรือหนังสือแสดงสิทธิ์ในทรัพย์สิน หากบ้านอยู่ในโครงการจัดสรร ต้องตรวจสอบว่ามีกฎห้ามปล่อยเช่าหรือไม่

2. กำหนดระยะเวลาเช่าและเงื่อนไข

โดยทั่วไป ผู้ปล่อยเช่ามักสัญญาเช่าบ้านกับชาวต่างชาติระยะยาว ขั้นต่พ 1–3 ปี เพื่อความมั่นคง ทั้งนี้ กฎหมายไทยกำหนดว่า หากสัญญาเช่ามีระยะเกิน 3 ปี ต้อง จดทะเบียนสัญญาเช่าที่กรมที่ดิน เพื่อให้มีผลบังคับตามกฎหมาย

3. ทำสัญญาเช่าบ้านกับชาวต่างชาติอย่างเป็นทางการ

ควรทำสัญญาเช่าบ้านกับชาวต่างชาติ (Lease Agreement) ระหว่างเจ้าของบ้าน (Lessor) และผู้เช่าชาวต่างชาติ (Lessee) โดยระบุรายละเอียดชัดเจน เช่น

• ชื่อ–สกุลและหนังสือเดินทางของผู้เช่า
• ที่อยู่ของทรัพย์สิน
• ค่าเช่าและวิธีชำระเงิน
• เงินมัดจำ (Security Deposit)
• ระยะเวลาเช่า
• เงื่อนไขการต่อสัญญา/ยกเลิก
• ความรับผิดชอบในการซ่อมแซมและดูแลทรัพย์สิน

ตัวอย่างหัวข้อในสัญญาเช่าบ้านกับชาวต่างชาติ

• Agreement Title : “House Lease Agreement (For Foreign Tenant)”
• Parties: Full name of Lessor and Lessee with ID/Passport Number
• Term: Lease Period Start and End Dates
• Rental Fee and Payment Schedule
• Security Deposit Terms
• Maintenance and Utility Responsibilities
• Termination Clause
• Governing Law : Thai Law

4. ตรวจสอบวีซ่าและเอกสารผู้เช่า

ก่อนให้คนต่างชาติเช่าบ้าน ควรขอสำเนาเอกสารของชาวต่างชาติ เช่น

• หนังสือเดินทาง (Passport)
• วีซ่าที่อนุญาตให้อยู่ในประเทศไทย (Non-Immigrant, Work Permit, หรือ Retirement Visa)
• เอกสารแสดงที่มารายได้ (ในกรณีเช่าระยะยาว)

5. แจ้งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

หลังทำสัญญาแล้ว เจ้าของบ้านต้องดำเนินการแจ้งตามกฎหมาย แล้วการปล่อยให้ต่างชาติเช่าบ้าน ต้องแจ้งหน่วยงานไหนบ้าง? ดูได้ตามรายละเอียด ดังนี้

1. แจ้งสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง 

ถ้าจะปล่อยให้ต่างชาติเช่าบ้าน เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าที่พักอาศัแก่คนต่างชาติ ต้องแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่ (Immigration Bureau) ภายใน 24 ชั่วโมงหลังผู้เช่าย้ายเข้าอยู่ และหากจะทำสัญญาเช่าบ้านกับชาวต่างชาติ จะต้องใช้แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้านกับต่างชาติตามที่กำหนดเท่านั้น

• แบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้านกับต่างชาติ : แบบ TM.30 (Notification Form of Residence for Aliens)

2. แจ้งกรมที่ดิน

หากทำสัญญาเช่าบ้านกับชาวต่างชาติ มากกว่า 3 ปี ต้องจดทะเบียนสัญญาเช่ากับกรมที่ดิน เพื่อให้สัญญามีผลตามกฎหมายและคุ้มครองทั้งสองฝ่าย

ทำไมต้องแจ้งตม.30 หรือ TM.30 เมื่อให้ต่างชาติเช่าบ้าน 

• เป็นข้อบังคับทางกฎหมาย : เป็นข้อกำหนดตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 มาตรา 38
• เพื่อความปลอดภัย : หากจะปล่อยให้ต่างชาติเช่าบ้าน ก็จำเป็นต้องแจ้ง ตม.30 เพื่อให้เจ้าหน้าที่ทราบว่ามีคนต่างชาติพำนักอยู่ ณ ที่ใดบ้างในประเทศไทย
• หลีกเลี่ยงบทลงโทษ : หากไม่แจ้งตม.30 ตามที่กฎหมายกำหนด เจ้าของบ้านหรือผู้ที่ปล่อยให้คนต่างชาติเช่าบ้าน อาจถูกปรับไม่เกิน 2,000 บาท (ต่อชาวต่างชาติ 1 คน)

วิธีการแจ้งตม.30 เมื่อให้ต่างชาติเช่าบ้าน

1. แจ้งด้วยตนเอง : นำเอกสารไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ด้วยตนเองที่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองในพื้นที่
2. แจ้งทางไปรษณีย์ : ส่งเอกสารที่กรอกเรียบร้อยแล้วผ่านไปรษณีย์ลงทะเบียน
3. แจ้งทางออนไลน์ : ลงทะเบียนและแจ้งข้อมูลผ่านระบบออนไลน์บนเว็บไซต์ของสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง

เอกสารที่ใช้ในการปล่อยให้ต่างชาติเช่าบ้าน

สำหรับผู้ให้เช่า (เจ้าของบ้าน)

1. สำเนาบัตรประชาชน
2. สำเนาทะเบียนบ้าน
3. เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ (เช่น โฉนดที่ดิน, สัญญาซื้อขาย)
4. สัญญาเช่า (ควรมีทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ)
5. หนังสือมอบอำนาจ (ถ้ามี)

สำหรับผู้เช่า (ชาวต่างชาติ)

1. สำเนาหนังสือเดินทาง (หน้ารูปถ่าย, หน้าวีซ่า, หน้าตราประทับเข้าเมือง)
2. สำเนาใบอนุญาตทำงาน (ถ้ามี)
3. สำเนาใบ ตม.6 หรือบัตร ตม.ขาเข้า (เอกสารนี้คือบัตรตรวจคนเข้าเมืองที่ชาวต่างชาติได้รับเมื่อเดินทางเข้าประเทศ ใช้ยืนยันการเข้าประเทศอย่างถูกกฎหมาย)
4. สัญญาเช่า (ควรมีทั้งภาษาไทยและภาษาอังกฤษ)

ข้อควรระวังในการให้ชาวต่างชาติเช่าบ้าน

1. ตรวจสอบประวัติและวัตถุประสงค์ของผู้เช่า ก่อนปล่อยให้ต่างชาติเช่าบ้าน เพื่อป้องกันปัญหาเกี่ยวกับการนำบ้านไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ เช่น เปิดเป็นร้านค้า, โฮมออฟฟิศ, หรือใช้ในกิจกรรมผิดกฎหมาย
2. หลีกเลี่ยงการตกลงปากเปล่า ควรมีสัญญาเช่า หรือแบบฟอร์มสัญญาเช่าบ้านกับต่างชาติ ที่เป็นลายลักษณ์อักษร และให้ทั้งสองฝ่ายเซ็นชื่อทุกหน้า พร้อมพยานอย่างน้อย 1 คน
3. อย่าลืมแจ้ง TM.30 ทุกครั้งที่มีผู้เช่าต่างชาติเข้ามาอยู่ หากปล่อยให้คนต่างชาติเช่าบ้าน โดยไม่แจ้งเจ้าหน้าที่ อาจถูกปรับตามกฎหมายได้
4. ควบคุมการใช้บ้านให้อยู่ในสภาพดี ตรวจสอบบ้านทุก 3–6 เดือน เพื่อป้องกันการดัดแปลงหรือความเสียหายที่อาจเกิดขึ้น
5. ภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เจ้าของบ้านที่ปล่อยให้ต่างชาติเช่าบ้านควรคำนวณภาษีเงินได้จากค่าเช่า และเก็บหลักฐานรายรับรายจ่ายให้ครบถ้วน เผื่อกรณีถูกตรวจสอบ

การให้ต่างชาติเช่าบ้านอาจสร้างรายได้ที่ดีในระยะยาวได้ แต่ต้องดำเนินการอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ทั้งในด้านเอกสาร การแจ้งหน่วยงาน และการจัดทำสัญญาเช่าอย่างเป็นทางการ เจ้าของบ้านจึงควรศึกษาและเตรียมข้อมูลให้ครบก่อนเริ่มปล่อยเช่า เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านในไทย