ซื้อบ้านปล่อยเช่าดีไหม มีข้อดีข้อเสียอย่างไร ควรรู้อะไรก่อนตัดสินใจซื้อ

การซื้อบ้านปล่อยเช่าเป็นหนึ่งในการลงทุนยอดนิยมมาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน นอกจากจะช่วยสร้างกระแสเงินสดในรูปแบบ Passive Income ได้แล้ว ยังเป็นสินทรัพย์ที่ช่วยป้องกันเงินเฟ้อได้ดีอีกด้วย หลายคนคิดว่าแค่ซื้อบ้านมาให้คนเช่าก็จบ แต่ในความเป็นจริงแล้วมีรายละเอียดที่มากกว่านั้น บทความนี้จะพาคุณไปเจาะลึกทุกประเด็นที่ควรรู้ก่อนตัดสินใจลงทุน

บ้านหรูเชียงใหม่ ทำเลหางดง พร้อมเข้าอยู่

โปรโมชั่นพิเศษสำหรับผู้ซื้อวันนี้ ลดราคาพิเศษ ติดต่อรับข้อเสนอทันที

โทรสอบถามโปรโมชั่น แชทรายละเอียด

การซื้อบ้านปล่อยเช่า คืออะไร

การซื้อบ้านปล่อยเช่า คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่งที่เน้นสร้างรายได้แบบ Passive Income โดยผู้ลงทุนจะซื้อบ้านด้วยเงินสดหรือกู้ธนาคารแล้วหาผู้เช่าเพื่อรับรายได้จากค่าเช่ารายเดือน สำหรับผลตอบแทนที่จะได้แบ่งเป็น Rental Yield คือ กำไรจากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายทั้งหมด และ Capital Gain คือ กำไรจากมูลค่าของบ้านและที่ดินที่จะเพิ่มขึ้นในอนาคต

ข้อดีข้อเสียของการซื้อบ้านปล่อยเช่า

ข้อดีของการซื้อบ้านปล่อยเช่า

สร้าง Passive Income อย่างต่อเนื่อง: การซื้อบ้านปล่อยเช่าจะช่วยให้คุณมีกระแสเงินสดเข้ากระเป๋าทุกเดือน หากคุณบริหารจัดการได้อย่างเหมาะสม ค่าเช่าอาจครอบคลุมค่าผ่อนธนาคารทั้งหมด เรียกได้ว่าคุณแทบไม่ต้องควักกระเป๋าจ่ายค่าบ้านแม้แต่บาทเดียว
มูลค่าทรัพย์สินเพิ่มขึ้นในระยะยาว (Capital Gain): โดยทั่วไปแล้วราคาที่ดินและบ้านปรับตัวสูงขึ้นตามกาลเวลาและสภาพเศรษฐกิจ หากคุณซื้อบ้านแล้วนำมาขายต่อ คุณจะได้รับกำไรจากส่วนต่างของราคาที่เพิ่มขึ้นจากเมื่อก่อน
เป็นสินทรัพย์ป้องกันเงินเฟ้อ: แม้ว่ามูลค่าของเงินจะลดลง แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์และค่าเช่ามักปรับตัวสูงขึ้นตามเงินเฟ้อเสมอ หากคุณมีบ้านที่ตั้งอยู่ในทำเลดี ก็สามารถขายต่อเพื่อรับเป็นเงินสดได้ในมูลค่าที่สูงขึ้น
สิทธิประโยชน์ทางภาษี: คุณสามารถนำดอกเบี้ยเงินกู้ ค่าเสื่อมราคา และค่าใช้จ่ายในการดูแลบ้านมาหักลดหย่อนภาษีเงินได้รายปี ตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

ข้อเสียของการซื้อบ้านปล่อยเช่า

มีโอกาสขาดผู้เช่า: ในกรณีที่ไม่มีผู้เช่าและเป็นบ้านที่คุณผ่อนกับธนาคาร คุณยังคงต้องจ่ายค่าผ่อนกับธนาคาร ค่าส่วนกลาง และค่าดูแลรักษาคนเดียวล้วนๆ หากคุณวางแผนการเงินไม่ดี อาจกระทบกับกระแสเงินสดส่วนตัวพอสมควร
ขาดสภาพคล่อง: แม้บ้านจะเป็นสินทรัพย์ที่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดได้ แต่ก็เปลี่ยนได้ช้า เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ต้องใช้เวลาประมาณหนึ่งกว่าจะหาผู้ซื้อได้ บางทีอาจใช้เวลานานเป็นหลักเดือนหรือหลักปี
การดูแลรักษาที่ไม่ดีของผู้เช่า: หากคุณคัดกรองผู้เช่าไม่ดีพอ อาจเจอผู้เช่าที่สร้างปัญหาให้กับบ้านของเราได้ ทั้งการติดตั้งหรือเจาะผนังโดยไม่แจ้ง การทำลายข้าวของภายในบ้าน หรือการละเลยปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายในบ้านตามกาลเวลา หากปล่อยไว้นานอาจทำให้ปัญหารุนแรงและใช้งบแก้ที่บานปลาย
ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา: บ้านมีส่วนที่ต้องดูแลมากกว่าคอนโด ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นได้เมื่อเวลาผ่านไปนานๆ เช่น หลังคา ท่อน้ำ ปลวก งานสวน

ซื้อบ้านปล่อยเช่าดีไหม? ควรรู้อะไรก่อนตัดสินใจซื้อ

1. ทำเลและกลุ่มเป้าหมาย

คุณควรกำหนดกลุ่มเป้าหมายให้ชัดเจนก่อนว่าคุณอยากปล่อยเช่าให้ใคร เรทราคาประมาณเท่าไหร่ จากนั้นค่อยหาทำเลที่เหมาะกับคนกลุ่มนั้น เช่น หากคุณต้องการกลุ่มผู้เช่าชาวเชียงใหม่ที่มีกำลังซื้อสูงและมีความมั่นคงในอาชีพการงานอย่างพนักงานสายการบินหรือบุคลากรในสนามบิน คุณควรเลือกหมู่บ้านใกล้สนามบิน เชียงใหม่ เพราะพนักงานกลุ่มนี้ให้ความสำคัญกับเวลาและความสะดวกในการเดินทางเป็นอย่างมาก เนื่องจากตารางงานไม่แน่นอน การรีบกลับบ้านมาพักผ่อนถือว่าตอบโจทย์ Pain Point ของกพวกเขาได้เป็นอย่างดี นอกจากจะมีโอกาสสูงที่จะได้ผู้เช่าแล้ว ยังมีโอกาสได้ผู้เช่าเกรดพรีเมี่ยมที่ดูแลรักษาบ้านได้ดีในระยะยาว

2. อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield)

คำนวณจาก (ค่าเช่าทั้งปี – ค่าส่วนกลางและค่าซ่อมแซม) ÷ ราคาบ้านที่ซื้อมา โดยทั่วไปควรอยู่ที่ 4-6% ต่อปี หากผลตอบแทนต่ำกว่านี้อาจเสี่ยงต่อการขาดทุนและต้องควักเนื้อจ่ายส่วนต่างในทุกๆ เดือน แต่หากคุณคิดเรทค่าเช่าแพงเกินมากกว่าราคาตลาด ก็อาจเสี่ยงต่อการไม่มีผู้เช่าได้เช่นกัน

วิธีเลือกบ้านอย่างไรให้ปล่อยเช่าง่าย

ทำเลดี เดินทางสะดวก: ควรเลือกบ้านที่มีทางเข้า-ออกหลายทาง หรืออยู่ใกล้ถนนสายหลัก ทางด่วน และระบบขนส่งสาธารณะ เพื่อให้ผู้เช่าคำนวณเวลาเดินทางไป-กลับจากที่ทำงาน หรือเผื่อเวลาเดินทางพักผ่อนในวันหยุดได้อย่างมีประสิทธิภาพ และมีทางเลือกในการเดินทางที่หลากหลาย หากเกิดเหตุไม่คาดคิด
ใกล้แหล่งงาน/สถานศึกษา: ทำเลที่ใกล้แหล่งงานหรือสถานศึกษาจะช่วยร่นระยะเวลาเดินทางให้กับผู้เช่าเป็นอย่างมาก ทำให้ผู้เช่ามีเวลาพักผ่อนมากขึ้น ไม่ต้องเสียเวลาเดินทางในช่วงชั่วโมงเร่งด่วน
สิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน: ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล ตลาดสด สถานีตำรวจ และอื่นๆ ที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิตประจำวัน
แบบบ้านและฟังก์ชัน: บ้านที่มีเลย์เอาต์ที่ดี จัดสรรพื้นที่ใช้สอยได้อย่างคุ้มค่า วางแปลนบ้านให้เหมาะกับการใช้งานจริงๆ จะช่วยให้ผู้เช่าบ้านใช้งานทุกส่วนภายในบ้านได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ
ราคาที่แข่งขันได้: ที่สำคัญอย่าลืมสำรวจราคาเช่าในทำเลที่คุณสนใจด้วยว่าคุณสามารถแข่งขันในเรื่องราคาได้มากน้อยแค่ไหน เรทราคาแบบไหนที่ผู้เช่าในย่านนั้นรับได้ เพื่อป้องกันการขาดผู้เช่านานจากการคิดค่าเช่าที่สูงเกินไป

เตรียมตัวอย่างไรก่อนปล่อยเช่า

1. ตรวจเช็กสภาพ

เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนขึ้น หากเป้าหมายการลงทุนของคุณคือการซื้อบ้านมือสอง เชียงใหม่ คุณควรตรวจเช็กสภาพทุกจุด ไม่ว่าจะเป็นระบบน้ำ ระบบไฟ รอยรั่วซึมต่างๆ หากพบจุดที่มีปัญหาให้รีบซ่อมแซมทันที เพราะถ้าหากปล่อยไว้จนมีผู้เช่ามาอยู่อาศัย ก็อาจยากต่อการซ่อมแซมหรืออาจสร้างความรำคาญให้กับผู้เช่าได้อีกด้วย

2. ทำความสะอาดครั้งใหญ่ ตกแต่งให้น่าอยู่

การทำความสะอาดบ้านให้ครบทุกจุดและการจัดวางเฟอร์นิเจอร์ให้เหมาะกับตำแหน่งต่างๆ ภายในบ้าน เป็นสิ่งสำคัญที่คุณไม่ควรมองข้าม ต่อให้คุณซื้อบ้านมินิมอล เชียงใหม่ มือหนึ่งก็ตาม ซึ่งการดูแลสภาพบ้านให้ดีจะช่วยสร้างความประทับใจให้กับผู้ที่สนใจจะเช่าเป็นอย่างมาก และการสร้างความประทับใจแรกนี้เองจะช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่สนใจตัดสินใจเช่าบ้านของเราได้ง่ายขึ้น

3. โปรโมทให้ดี

น้อยคนนักที่จะค้นหาบ้านเช่าด้วยการขับรถไปดูด้วยตัวเองตามแหล่งต่างๆ ดังนั้นการโปรโมทบ้านส่วนใหญ่จะเป็นช่องทางออนไลน์ นั่นหมายความว่าคุณจะต้องทำยังไงก็ได้ให้บ้านของคุณดูโดดเด่นมากกว่าบ้านหลังอื่น อาจเริ่มจากการถ่ายรูปโปรโมทสวยๆ จัดวางพร็อพเล็กน้อยเพื่อให้บ้านดูมีชีวิตชีวา หรือแม้แต่การเขียนโปรโมทให้น่าสนใจ เช่น อยู่ห่างจากสนามบินเพียงไม่กี่เมตร, เดินทางง่าย ใกล้รถไฟฟ้า ฯลฯ

4. วางแผนสำรองสำหรับการซ่อมแซมและการบริหารจัดการ

คุณควรจัดสรรงบประมาณสำรองสำหรับค่าซ่อมแซมที่เกิดจากการสึกหรอตามกาลเวลา เช่น ท่อน้ำตัน หลังคารั่ว หรือสีผนังลอก นอกจากนี้ต้องเตรียมระบบการบริหารจัดการผู้เช่าให้ดี ตั้งแต่การคัดกรองประวัติ การติดตามค่าเช่า ไปจนถึงการเตรียมสัญญาเช่าที่รัดกุมเพื่อปิดช่องโหว่ทางกฎหมาย เพื่อป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการซื้อบ้านปล่อยเช่า

นอกจากเงินจองหรือเงินดาวน์แล้ว คุณควรสำรองเงินไว้ประมาณ 5-10% ของราคาบ้าน สำหรับค่าธรรมเนียมการโอน ค่ามิเตอร์น้ำ-ไฟ รวมถึงงบตกแต่งเริ่มต้น เพราะบ้านที่แต่งครบจะดึงดูดผู้เช่าได้ดีกว่าบ้านเปล่าๆ ซึ่งจะช่วยลดระยะเวลาที่บ้านจะว่างจากการรอผู้เช่ารายแรกได้มากขึ้น

แม้สภาวะเศรษฐกิจจะมีความผันผวน แต่ธุรกิจบ้านเช่ายังคงมีความแข็งแกร่ง โดยเฉพาะในกลุ่ม Real Demand หรือผู้เช่าที่มองหาบ้านในทำเลเฉพาะทาง เช่น ใกล้แหล่งงานหรือโรงเรียนนานาชาติ ปัจจุบันพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนมานิยมการเช่ามากขึ้น เพราะต้องการความยืดหยุ่นในการย้ายที่อยู่ตามงาน ทำให้บ้านที่มีฟังก์ชันครบและตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพยังคงสร้างรายได้อย่างต่อเนื่อง

หัวใจสำคัญของการปล่อยเช่าให้ได้ราคาสูง คือการสร้างจุดขายที่แตกต่าง เช่น การติดตั้งระบบ Smart Home, การออกแบบสวนที่ดูแลรักษาง่าย แต่ดูหรูหรา หรือแม้แต่การอนุญาตให้เลี้ยงสัตว์ได้ ซึ่งเป็นช่องว่างทางการตลาดที่มีความต้องการสูง แต่คู่แข่งส่วนใหญ่ยังไม่รองรับ ซึ่งจะช่วยเพิ่มโอกาสปิดการเช่าได้ในราคาที่คุณพึงพอใจ

สำหรับใครที่กำลังมองหาความคุ้มค่าจากการซื้อบ้านปล่อยเช่า การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หางดง เชียงใหม่ ถือเป็นอีกทำเลหนึ่งที่ตอบโจทย์ชาวเชียงใหม่ทั้งในเรื่องของ Yield และ Capital Gain อย่างยั่งยืน และหากคุณต้องการเปลี่ยนการลงทุนให้เป็นสินทรัพย์ที่งอกเงยอย่างมั่นคง Rochalia คือคำตอบที่สมบูรณ์แบบสำหรับคุณ

หมายเหตุ: บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลเบื้องต้นสำหรับผู้ที่สนใจการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ทางเราไม่ได้การันตีเกี่ยวกับผลตอบแทนหรือผลลัพธ์ในอนาคต เนื่องจากภาวะตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ ทั้งนี้ควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมจากโครงการที่คุณสนใจ ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญ รวมถึงพิจารณาความเสี่ยงอย่างรอบคอบก่อนการตัดสินใจลงทุน

แนะนำโครงการบ้านเชียงใหม่ Rochalia

หนึ่งในโครงการบ้านจัดสรร บ้านสไตล์โมเดิร์น เชียงใหม่ ที่ตอบโจทย์คนเมืองอย่างแท้จริง โครงการตั้งอยู่ในทำเลศักยภาพย่านหางดง ใกล้สนามบินเชียงใหม่ เซ็นทรัลแอร์พอร์ต และเส้นทางหลักของเมือง เดินทางเพียง 10 นาทีถึงจุดสำคัญต่าง ๆ เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการใช้ชีวิตใกล้เมืองแต่ยังคงความสงบและความเป็นส่วนตัว