สัญญาเช่าบ้านคืออะไร? วิธีเขียนสัญญาเช่าพร้อมตัวอย่างที่ผู้เช่าควรรู้
จากประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 ราชกิจจานุเบกษา สามารถให้คำจำกัดความสัญญาเช่าบ้านได้ว่า คือ เอกสารที่ระบุข้อตกลงระหว่างบุคคลหนึ่งซึ่งเรียกว่าผู้ให้เช่า กับอีกบุคคลหนึ่งซึ่งเรียกว่าผู้เช่า ให้ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินประเภทบ้านหรือที่พักอาศัยในชั่วระยะเวลาจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าเพื่อการนั้น โดยสัญญาเช่ามีประโยชน์เพื่อใช้อ้างอิงในการฟ้องร้องให้บังคับคดี ดังนั้นในสัญญาเช่าจึงควรระบุระยะเวลาเช่า ค่าเช่า หน้าที่ความรับผิดชอบของแต่ละฝ่าย และข้อตกลงอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เป็นต้น ผู้เช่าควรอ่านเอกสารสัญญาอย่างละเอียด ตรวจสอบและทำความเข้าใจเงื่อนไขทุกข้อในเอกสารอย่างถี่ถ้วนเพื่อไม่ให้เสียเปรียบหรือเกิดปัญหาในอนาคต โดยรายละเอียดข้อมูลในสัญญาเช่าบ้าน และข้อควรระวังอื่น ๆ มีดังนี้
ติดต่อซื้อบ้านมือสอง บ้านปล่อยเช่า เชียงใหม่ หางดง
เนื้อหาที่ผู้เช่าควรตรวจสอบในสัญญาเช่าบ้าน
โดยทั่วไปแล้ว ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของบ้านมักเป็นฝ่ายจัดทำร่างสัญญาเช่าบ้าน เพื่อกำหนดเงื่อนไข คุ้มครองสิทธิของตนเอง แต่ทั้งนี้ ผู้เช่าและผู้ให้เช่าสามารถปรับแก้หรือเพิ่มเติมรายละเอียดร่วมกัน ให้เป็นธรรมและตรงตามข้อตกลงระหว่างทั้งสองฝ่าย วิธีเขียนสัญญาเช่าบ้านจึงมักระบุองค์ประกอบของสัญญา อันได้แก่
- ข้อมูลคู่สัญญา – ในสัญญาต้องระบุชื่อ–นามสกุล ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน หรือเลขทะเบียนนิติบุคคล โดยต้องมีการเขียนอย่างชัดเจนว่าฝ่ายใดเป็นผู้ให้เช่า และฝ่ายใดเป็นผู้เช่า
- รายละเอียดทรัพย์สินที่เช่า – มีการระบุตำแหน่งที่อยู่บ้าน เลขที่โฉนด หรือข้อมูลทรัพย์สิน และถ้าในบ้านมีทรัพย์สินอื่น เช่น เฟอร์นิเชอร์ และเครื่องใช้ไฟฟ้า ควรระบุไว้ในสัญญาด้วยเช่นกัน
- ระยะเวลาเช่า – ในสัญญาต้องระบุวันเริ่มต้นและสิ้นสุดสัญญา รวมถึงเงื่อนไขการต่อสัญญา
- ค่าเช่าและการชำระเงิน – สัญญาต้องเขียนจำนวนค่าเช่าต่อเดือน วันครบกำหนดชำระ และวิธีการชำระให้ชัดเจน
- เงินประกัน – ผู้ให้เช่าจะเรียกค่าประกันการเช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยหรือค่าประกันความเสียหายจากผู้เช่า ซึ่งในสัญญาต้องระบุจำนวนเงินที่ผู้เช่าต้องจ่าย และเงื่อนไขการหักค่าเสียหาย
- ค่ามัดจำ – เป็นเงินที่ผู้เช่าจ่ายเพื่อยืนยันการเช่า หรือเพื่อจองสิทธิในการเช่าบ้าน ซึ่งอาจจะไม่สามารถเรียกคืนได้หากผู้เช่าเปลี่ยนใจไม่เช่า และบางครั้งมักถูกนำไปหักเป็นค่าเช่าเดือนแรก
- สิทธิของคู่สัญญา – ข้อเรียกร้องระหว่างคู่สัญญา เช่น การได้รับบ้าน การได้รับค่าเช่า
- หน้าที่ของคู่สัญญา – สิ่งที่คู่สัญญาต้องทำหรือปฏิบัติตามสัญญา เช่น การชำระเงิน การส่งมอบทรัพย์สิน และการดูแลรักษา ข้อสำคัญคือควรมีการระบุหน้าที่และขอบเขตในการซ่อมแซมบ้าน ยกตัวอย่างสัญญาเช่าบ้านอาจระบุในหัวข้อการซ่อมแซมและบำรุงรักษาว่า ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมและบำรุงรักษาบ้านเช่าในส่วนที่เป็นโครงสร้างหลัก เช่น หลังคา ผนัง พื้น ระบบไฟฟ้า และระบบประปา เป็นต้น
- ข้อห้าม – โดยส่วนมากในสัญญาเช่าบ้านมักห้ามดัดแปลง ต่อเติม หรือให้ผู้อื่นเช่าช่วงโดยไม่ได้รับอนุญาต และห้ามใช้บ้านในทางผิดกฎหมาย
- การบอกเลิกสัญญา – ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือกับผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน ในทางกลับกัน ถ้าผู้เช่าทำผิดสัญญาเช่าบ้าน ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้เช่นกัน แต่ข้อความในสัญญาจะต้องระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดง หรือตัวดำ หรือตัวเอนที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป ยกตัวอย่างสัญญาเช่าบ้านอาจระบุว่า กรณีผู้เช่าผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่าเกินกำหนด 3 เดือน ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าบ้านได้ เป็นต้น
สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญา
รายละเอียดของสิทธิและหน้าที่ระหว่างคู่สัญญาจะแบ่งเป็น
สิทธิและหน้าที่ของผู้เช่า
ผู้เช่ามีสิทธิได้รับบ้านในสภาพพร้อมอยู่อาศัย ได้รับความเป็นส่วนตัวตามกฎหมาย รวมถึงได้รับเงินประกันคืนเมื่อครบกำหนดและไม่มีความเสียหาย โดยผู้เช่ามีหน้าที่ต้องชำระค่าเช่าตามกำหนด ดูแลบ้านไม่ให้เสียหาย และปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญา เช่น ไม่ดัดแปลงบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต
สิทธิและหน้าที่ของผู้ให้เช่า
ผู้ให้เช่ามีหน้าที่ส่งมอบบ้านในสภาพที่ตกลง ต้องคืนเงินประกันเมื่อครบสัญญาเช่าบ้าน และควรเคารพสิทธิของผู้เช่า ไม่รบกวนเกินสมควร โดยผู้ให้เช่ามีสิทธิได้รับค่าเช่าตามที่ตกลงและสามารถตรวจสอบบ้านตามสมควรเพื่อดูแลทรัพย์สิน ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่า และอัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก่อนสัญญาเช่าบ้านจะสิ้นสุดลง ไม่มีสิทธิปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์ในบ้านเช่า ตลอดจนการบอกเลิกสัญญาเช่าโดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาหรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญ
ข้อควรระวังสำหรับผู้เช่า
ก่อนตัดสินใจเช่าบ้าน ผู้เช่าควรตรวจสอบสภาพบ้านและบันทึกสภาพของบ้านด้วยการถ่ายภาพ ขณะทำสัญญา ต้องอ่านสัญญาเช่าบ้าน และต้องทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าทุกข้อเพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทในภายหลัง หากข้อใดเขียนกำกวม ผู้เช่าต้องแย้งและขอให้แก้ไข และต้องเก็บสำเนาสัญญาไว้ทั้งสองฝ่าย ทั้งนี้ ถ้าสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาเกิน 3 ปี ควรจดทะเบียนต่อสำนักงานที่ดินเพื่อให้มีผลบังคับตามกฎหมาย
สรุป
บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อให้ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้าน โดยมีจุดประสงค์ให้ผู้เช่ากับผู้ปล่อยเช่าเข้าใจสิทธิและหน้าที่เบื้องต้นตามกฎหมาย เนื้อหาไม่ถือเป็นคำปรึกษาทางกฎหมายหรือคำแนะนำเฉพาะกรณี หากกำลังมองหาโครงการบ้านจัดสรร หางดง สำหรับบ้านมือสองเชียงใหม่ หางดง หรือบ้านเช่าเชียงใหม่ หางดง สามารถติดต่อผู้ดูแลโครงการนั้น ๆ ได้โดยตรงเพื่อสอบถามเกี่ยวกับข้อสัญญา กรณีมีข้อสงสัยหรือประสบปัญหาเกี่ยวกับสัญญาเช่า ควรปรึกษาทนายความหรือผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมายเพื่อรับคำแนะนำที่ถูกต้องและเหมาะสม
