ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ภาษีบ้าน คืออะไร ต้องจ่ายเท่าไหร่?
ไม่ว่าใครก็อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่รู้หรือไม่ บ้านหนึ่งหลังมีภาษีที่ต้องจ่ายด้วยนะ เพราะประเทศไทยมี “กฎหมายภาษีที่ดินและภาษีบ้าน” ที่รู้จักในชื่อเต็มว่า “พระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562” ซึ่งเป็นกฎหมายที่จัดเก็บภาษีทรัพย์สินประเภทที่ดิน บ้าน และสิ่งปลูกสร้าง โดยเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 13 มีนาคม 2562 และเริ่มจัดเก็บครั้งแรกตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นมา โดยครอบคลุมถึงทรัพย์สิน ดังนี้
- ที่ดินเปล่า หรือที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง
- สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคาร คอนโด ห้องชุด
- ห้องชุด (หากถือกรรมสิทธิ์)
- ที่ดิน/สิ่งปลูกสร้างที่ใครเป็นเจ้าของหรือครอบครอง ณ วันที่ 1 มกราคมของปีนั้น
วัตถุประสงค์ของการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- การเสียภาษีที่ดิน จะทำให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินให้คุ้มค่า ไม่ปล่อยว่างโดยไม่เกิดประโยชน์
- สร้างความเป็นธรรมทางภาษี กล่าวคือ ทรัพย์สินมูลค่าสูงยิ่งเสียภาษีสูงกว่าทรัพย์สินมูลค่าต่ำ
- การเสียภาษีที่ดิน ช่วยสร้างรายได้แก่หน่วยงานท้องถิ่น เพื่อใช้ในการพัฒนาพื้นที่
ใครต้องเสียภาษีบ้านและภาษีที่ดิน?
ตามกฎหมาย พระราชบัญญัติ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 กำหนดไว้ว่า ผู้ที่มีหน้าที่เสียภาษี ได้แก่
- เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง (บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล)
- ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างของรัฐ เช่น ผู้เช่าที่ราชพัสดุ หรือผู้ได้รับอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ในที่ดินของรัฐ เป็นต้น
ภาษีบ้าน ภาษีที่ดิน ชำระตอนไหน?
- แบบประเมินภาษี โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะส่งให้ก่อนช่วงต้นของปี (โดยทั่วไปภายในเดือน กุมภาพันธ์)
- ผู้เสียภาษีต้องชำระภาษีภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด (เช่น วันที่ 30 เมษายนของปีนั้น)
อัตราภาษีบ้าน ภาษีที่ดิน ต้องจ่ายเท่าไหร่?
อัตราภาษีบ้านและภาษีที่ดินจะแตกต่างกันไป ตามประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง และตามมูลค่าทรัพย์สิน ดังนี้
อัตราภาษีบ้านและที่ดิน (อัปเดตล่าสุดปี 2568)
1. อัตราภาษีบ้านและภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย บุคคลธรรมดา (หลังเดียว)
- มูลค่าทรัพย์สิน ≤ 50 ล้านบาท *ได้รับการยกเว้น*
- มูลค่าทรัพย์สิน 50 – 75 ล้านบาท = 0.03%
- มูลค่าทรัพย์สิน 75 – 100 ล้านบาท = 0.05%
- มูลค่าทรัพย์สิน มากกว่า 100 ล้านบาท = 0.10%
2. อัตราภาษีบ้านและภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย บุคคลธรรมดา (สิ่งปลูกสร้างหลังเดียว)
- มูลค่าทรัพย์สิน ≤ 10 ล้าน บาท *ได้รับการยกเว้น*
- มูลค่าทรัพย์สิน 10 – 50 ล้าน บาท = 0.02%
- มูลค่าทรัพย์สิน 50 – 75 ล้าน บาท = 0.03%
- มูลค่าทรัพย์สิน 75 – 100 ล้าน บาท = 0.05%
- มูลค่าทรัพย์สิน มากกว่า 100 ล้าน บาท = 0.10%
3. อัตราภาษีบ้านและภาษีที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย บุคคลธรรมดา (สิ่งปลูกสร้าง 2 หลังขึ้นไป)
- มูลค่าทรัพย์สิน ≤ 50 ล้านบาท = 0.02%
- มูลค่าทรัพย์สิน 50 – 75 ล้านบาท = 0.03%
- มูลค่าทรัพย์สิน 75 – 100 ล้านบาท = 0.05%
- มูลค่าทรัพย์สิน มากกว่า 100 ล้านบาท = 0.10%
4. อัตราภาษีบ้านและภาษีที่ดินเพื่อพาณิชยกรรม
- มูลค่าทรัพย์สิน ≤ 50 ล้านบาท = 0.30%
- มูลค่าทรัพย์สิน 50 – 200 ล้านบาท = 0.40%
- มูลค่าทรัพย์สิน 200 – 1,000 ล้านบาท = 0.50%
- มูลค่าทรัพย์สิน 1,000 – 5,000 ล้านบาท = 0.60%
- มูลค่าทรัพย์สิน มากกว่า 5,000 ล้านบาท = 0.70%
5. อัตราภาษีบ้านและภาษีที่ดินเพื่อการเกษตร
- มูลค่าทรัพย์สิน ≤ 50 ล้านบาท *ได้รับการยกเว้น*
- มูลค่าทรัพย์สิน 50 – 125 ล้านบาท = 0.01%
- มูลค่าทรัพย์สิน 125 – 150 ล้านบาท = 0.03%
- มูลค่าทรัพย์สิน 150 – 550 ล้านบาท = 0.05%
- มูลค่าทรัพย์สิน 550 – 1,050 ล้านบาท = 0.07%
- มูลค่าทรัพย์สิน มากกว่า 1,050 ล้านบาท = 0.10%
6. ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่รกร้างว่างเปล่า
- มูลค่าทรัพย์สิน ≤ 50 ล้านบาท = 0.30%
- มูลค่าทรัพย์สิน 50 – 200 ล้านบาท = 0.40%
- มูลค่าทรัพย์สิน 200 – 1,000 ล้านบาท = 0.50%
- มูลค่าทรัพย์สิน 1,000 – 5,000 ล้านบาท = 0.60%
- มูลค่าทรัพย์สิน มากกว่า5,000 ล้านบาท = 0.70%
หมายเหตุ : หากปล่อยว่างต่อเนื่องเกิน 3 ปี อัตราที่ต้องจ่ายภาษีบ้านและที่ดินจะเพิ่มขึ้น 0.30% ทุกครบ 3 ปี โดยสูงสุดไม่เกิน 3%
วิธีการคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
1. สูตรคำนวณภาษีที่ดินที่ไม่มีสิ่งปลูกสร้าง
มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
2. สูตรการการคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
(มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
3. สูตรการคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างสำหรับห้องชุด
มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
ตัวอย่างวิธีการคิดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
- ซื้อบ้านมือสอง เชียงใหม่ มูลค่ารวม 90 ล้านบาท มาใช้เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีค่าภาษีบ้านและที่ดินที่ต้องจ่าย 0.05% คำนวณได้ดังนี้ 90,000,000 × 0.05% ต้องจ่ายภาษีบ้านและที่ดินเป็นเงิน 45,000 บาท
- ซื้อคอนโด (ห้องชุด) มูลค่า 30 ล้านบาท มาใช้เพื่อการอยู่อาศัย โดยมีค่าภาษีบ้านและที่ดินที่ต้องจ่าย 0.02% คำนวณได้ดังนี้ 30,000,000 × 0.02% ต้องจ่ายภาษีบ้านและที่ดินเป็นเงิน 6,000 บาท
สิทธิ์ลดหย่อนและการยกเว้นภาษีบ้านและภาษีที่ดิน
1. สิทธิ์และการยกเว้นภาษีบ้านของบุคคลธรรมดา (ที่อยู่อาศัย)
- บุคคลธรรมดา หรือเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ใช้บ้านและที่ดินนั้นเป็น “ที่อยู่อาศัยหลัก” และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้น จะได้รับการลดหย่อนภาษีบ้านและภาษีที่ดิน
- กรณีใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลัก แล้วมูลค่าทรัพย์สินรวมไม่เกิน 50 ล้านบาทจะได้รับการ ยกเว้นภาษี ในหมวดอยู่อาศัย
- หากเป็น “บ้านหลังที่สอง” หรือเป็นการลงทุน ปล่อยเช่า ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหลัก อาจไม่ได้รับสิทธิ์ยกเว้น
2. สิทธิ์และการยกเว้นภาษีบ้านของบุคคลธรรมดา (เพื่อการเกษตร)
- บุคคลธรรมดา เจ้าของที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้าง ที่ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตร เช่น ทำนา ทำสวน เลี้ยงสัตว์ ฯลฯ จะได้รับการลดหย่อนภาษีบ้านและภาษีที่ดิน
- สำหรับมูลค่าทรัพย์สินของเกษตรกรรมที่ไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีในหมวดเกษตรกรรม
3. กรณีทรัพย์สินของรัฐ หรือหน่วยงานสาธารณประโยชน์
- มีข้อกำหนดตามกฎหมาย ในมาตรา 40 และมาตรา 41 ว่า “ที่ดินหรือ สิ่งปลูกสร้างของรัฐ หรือหน่วยงานสาธารณประโยชน์” อาจได้รับการยกเว้นภาษีหรือได้รับสิทธิพิเศษ
เรื่องน่ารู้เกี่ยวกับภาษีบ้านและภาษีที่ดิน
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นฐานการคำนวณภาษี โดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะเป็นผู้ประกาศราคา และอัตราภาษีก่อนต้นปี
- หากผู้เสียภาษีไม่จ่ายภาษีบ้านและภาษีที่ดินตามกำหนด จะมีบทลงโทษ เช่น ดอกเบี้ย ฯลฯ
- แม้ว่าจะอยู่อาศัยเอง แต่หากมีมูลค่าทรัพย์สินสูงเกินเกณฑ์ที่กำหนด ก็อาจต้องเสียภาษีตามอัตราที่สูงขึ้น
- หากใช้ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างเพื่อประโยชน์อื่น เช่น ให้เช่า ทำธุรกิจ จะถูกจัดอยู่ในประเภทพาณิชยกรรมที่มีอัตราภาษีสูง นั่นหมายความว่า ต้องจ่ายภาษีที่สูงตามไปด้วย
สรุปได้ว่า ภาษีบ้าน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีรายปีที่จัดเก็บจากเจ้าของบ้านหรือผู้ครอบครองที่ดิน ซึ่งจะมีอัตราการเสียภาษีที่ดินและบ้านแตกต่างกันไปตามประเภทและมูลค่า และจะได้รับการยกเว้นในบางกรณี เช่น กรณีซื้อบ้านโครงการบ้าน หางดงเพื่อใช้สำหรับการอยู่อาศัย โดยบ้านหลังนั้นมีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษี
