ค่า Yield คืออะไร? ศัพท์อสังหาฯที่นักลงทุนต้องรู้

เป็นนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องทำยังไง? แน่นอนว่านอกจากต้องมีเงินแล้ว ยังต้องมีใจศึกษาสภาพตลาดอย่างละเอียดถี่ถ้วนด้วยเช่นกัน ซึ่งหนึ่งในตัวแปรสำคัญของระบบเศรษฐกิจที่นักลงทุนจะมองข้ามไม่ได้เลยก็คือ Yield (อ่านว่า ยิลด์) ในมุมอสังหาริมทรัพย์ ค่า Yield คืออะไร ใช่ความหมายเดียวกับที่เราเข้าใจหรือไม่? บทความนี้จะพาไปรู้จักกับคำ ๆ นี้ให้มากขึ้น

ค่า Yield คืออะไร

ค่า Yield คือ อัตราผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุนปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาหนึ่ง เช่น การปล่อยเช่าบ้าน, การปล่อยเช่าคอนโด เป็นต้น เป็นตัวช่วยที่จะทำให้นักลงทุนกำหนดราคาค่าเช่าให้สอดคล้องกับดีมานด์และตำแหน่งที่ตั้งได้ 

ประเภทของค่า Yield มีอะไรบ้าง?

1. ประเภท Rental Yield 

ค่า Yield ประเภท Rental Yield อัตราผลตอบแทนที่เกิดจากการคำนวณต้นทุนราคาห้องและค่าเช่าที่ได้จากการปล่อยเช่า แบ่งได้ 3 ประเภทย่อย ๆ ประกอบด้วย

1.1 Gross Rental Yield

ค่า Yield ประเภท Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการเช่าเบื้องต้น โดยคำนวณจากค่าเช่าที่คาดว่าจะได้ต่อปีเทียบกับราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยไม่หักค่าใช้จ่ายใด ๆ เช่น ค่าซ่อมบำรุง ค่าภาษี หรือค่าธรรมเนียมต่าง ๆ

1.2 Net Rental Yield

ค่า Yield ประเภท Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ โดยคำนวณค่าใช้จ่ายจำเป็นร่วมกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา เพื่อหาผลลัพธ์ตอบแทนสุทธิ โดยจะหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการถือครองทรัพย์สินนั้นออกก่อน เช่น ค่าซ่อมแซม ภาษี ค่าบริหารจัดการ ค่าส่วนกลาง ฯลฯ

1.3 Cash on Cash Rental Yield

ค่า Yield ประเภท Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าจากเงินสดในรอบปี โดยจะนำค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปีมาหักค่าใช้จ่ายรวมทั้งปีออก และหักจำนวนเงินผ่อนชำระสินเชื่อบ้านของทั้งปีออกไปด้วย 

2. ประเภท Yield Guarantee

ค่า Yield ประเภท Guarantee คือ การการันตีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าโดยผู้ประกอบการ เป็นกลยุทธ์ที่ผู้ประกอบการได้กำหนดผลประโยชน์เป็นตัวเลขและเวลาที่ชัดเจน เพื่อคืนให้กับผู้ซื้อที่ต้องการผลตอบแทนจากการซื้อห้องชุด นิยมใช้ในตลาดอสังหาฯ ที่มีความต้องการเช่ามากกว่าซื้ออยู่เอง 

วิธีคำนวณค่า Yield 

1. วิธีคำนวณค่า Yield : Gross Rental Yield

สูตรคำนวณ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100 = Gross Rental Yield

ตัวอย่าง บ้านราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 บาท โดยคาดว่าผู้เช่าจะเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน ดังนั้น ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี คือ 30,000 x 12 = 360,000 บาท

นำมาคำนวณโดยใช้สูตรค่า Yield : Gross Rental Yield = (360,000 ÷ 5,000,000) x 100 = 7.2% ต่อปี

2. วิธีคำนวณค่า Yield : Net Rental Yield

สูตรคำนวณ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี ÷ ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา) x 100 = Net Rental Yield

ตัวอย่าง บ้านราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน ดังนั้น ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี คือ 30,000 x 12 = 360,000 บาท

เงื่อนไขเพิ่มเติม : มีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายทุกเดือน เดือนละ 1,500 บาท รวมทั้งปีเป็น 1,500 x 12 = 18,000 บาท

ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี = (360,000 – 18,000) = 342,000 บาท

นำมาคำนวณโดยใช้สูตรค่า Yield : Net Rental Yield = (342,000 ÷ 5,000,000) x 100 = 6.84% ต่อปี

3. วิธีคำนวณค่า Yield : Cash on Cash Rental Yield

สูตรคำนวณ [ (ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปีสุทธิ – ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ – เงินผ่อนสินเชื่อบ้านทั้งปี) ÷ (เงินจอง + เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง ) ] x 100 = Cash on Cash Rental Yield

ตัวอย่าง บ้านราคา 5,000,000 บาท มีค่าตกแต่ง 800,000 บาท ต้องผ่อนธนาคารเดือนละ 15,000 บาทตลอดทั้งปี ดังนั้น จะมีค่างวดบ้านอยู่ที่ 15,000 x 12 = 180,000 บาทต่อปี 

เงื่อนไขเพิ่มเติม 

• นำไปปล่อยเช่าเดือนละ 30,000 บาท และคาดว่าผู้เช่าจะเช่าตลอดสัญญา 12 เดือน ดังนั้น ค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี คือ 30,000 x 12 = 360,000 บาท 
• มีค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายทุกเดือน เดือนละ 1,500 บาท รวมทั้งปีเป็น 1,500 x 12 = 18,000 บาท

นำมาคำนวณโดยใช้สูตรค่า Yield : Cash on Cash Rental Yield = (360,000 – 18,000 – 180,000) = 162,000 บาท จากนั้นนำ (162,000 ÷ 800,000) x 100 = 20.25% ต่อปี

ยิ่งจำนวนเปอร์เซ็นต์ของค่า Yield มากแค่ไหน ก็ยิ่งส่งผลดีกับการลงทุนมากแค่นั้น แล้วจะทำอย่างไรให้มีโอกาสได้ค่า Yield มากขึ้น? หนึ่งในวิธีที่นักลงทุนหลาย ๆ คนเลือกใช้ ก็คือการลงทุนใน “ทำเลทอง” เช่น บ้านหรือคอนโดติดรถไฟฟ้า, ใกล้เส้นทางหลัก, ใกล้ทางด่วน, ใกล้ห้างสรรพสินค้า หรืออยู่ในจังหวัดที่เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของภูมิภาคต่าง ๆ อาทิ กรุงเทพ, บ้านว่างให้เช่า เชียงใหม่ เป็นต้น ซึ่งจะช่วยดึงดูดผู้เช่าได้เป็นอย่างดี