ค่าเสื่อมบ้าน คืออะไร ทำไมคนซื้อบ้านต้องรู้?
บ้านและอสังหาริมทรัพย์กลับมีค่าเสื่อม ซึ่งค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือค่าเสื่อมบ้านนั้น เป็นค่าใช้จ่ายที่ส่งผลต่อการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน, การคำนวณต้นทุน, การวางแผนภาษี และการตัดสินใจลงทุน ถือเป็นเรื่องที่ผู้ที่กำลังจะซื้อบ้านหรือลงทุนเกี่ยวกับบ้าน ควรศึกษาเพิ่มเติมไว้ เพื่อให้สามารถใช้ประโยชน์จากบ้านและอสังหาริมทรัพย์ได้มากที่สุด
ค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ ค่าเสื่อมบ้าน คืออะไร?
ค่าเสื่อมราคาอสังหาฯ ค่าเสื่อมบ้าน คือ การลดลงของมูลค่าบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากการเสื่อมสภาพหรือชำรุดตามการใช้งาน หรือการเปลี่ยนแปลงกาลเวลา ส่งผลกับทั้งการซื้อ-ขาย, การคำนวณภาษี, การตัดสินใจลงทุน ซึ่งแตกต่างจากที่ดินที่ไม่มีค่าเสื่อมราคา เพราะเป็นทรัพยากรคงที่ ไม่มีวันหมดอายุนั่นเอง
ประโยชน์ของการคิดค่าเสื่อมบ้าน
ช่วยในการวางแผนเรื่องภาษี
ว่าด้วยเรื่องกฎหมาย บ้านและอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้ในการประกอบธุรกิจ เช่น บ้านเช่า (แบบจดทะเบียน) อาคารสำนักงาน หรือที่อยู่ที่จดในนามบริษัท สามารถนำค่าเสื่อมบ้าน หรือค่าเสื่อมราคา มาใช้ลดภาษีได้ โดยถือเป็น “รายจ่ายทางภาษี” ประเภทหนึ่ง ซึ่งจะช่วยให้รายได้สุทธิของธุรกิจลดลง ส่งผลให้ต้องเสียภาษีน้อยลงด้วย (บ้านอยู่เองหักค่าเสื่อมไม่ได้)
ทราบอัตราการเสื่อมสภาพของบ้าน
ค่าเสื่อมบ้าน เป็นสิ่งที่สะท้อนให้เห็นถึงอัตราการเสื่อมสภาพของบ้าน ทำให้ทราบได้ว่าจุดใดเริ่มเสื่อมสภาพ หรือต้องซ่อมแซมเพิ่มเติมบ้าง ทำให้สามารถวางแผนซ่อมบ้านและรีโนเวทบ้านเพิ่มเติมได้
ประเมินมูลค่าทรัพย์สินในอนาคต
การทราบค่าเสื่อมบ้านจะช่วยให้สามารถคาดการณ์มูลค่าทรัพย์สินในอนาคตได้ เนื่องจากค่าเสื่อมบ้าน เป็นตัวแทนของมูลค่าที่ลดลงจากการใช้งาน ซึ่งจะทำให้เราสามารถประเมินมูลค่าบ้านในอนาคตได้ และสามารถวางแผนได้ว่าในอนาคตจะทำอย่างไรกับบ้านหลังนี้ต่อ
วิธีการคิดค่าเสื่อมบ้าน
1. วิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบเส้นตรง
เป็นวิธีคิดที่จะแบ่งมูลค่าทรัพย์สินออกเป็นส่วนเท่า ๆ กันตลอดอายุการใช้งาน เช่น หากซื้อบ้านมือสองเชียงใหม่มาในมูลค่า 12 ล้าน และบ้านหลังนั้นมีอายุการใช้งาน 30 ปี ก็จะมีค่าเสื่อมคงที่อยู่ที่ 400,000 บาทต่อปี เป็นวิธีที่ได้รับความนิยมและมักจะใช้ในการคำนวณลดหย่อนภาษี
2. วิธีคิดแบบอัตราเร่ง
เป็นวิธีคิดค่าเสื่อมบ้านที่ต้องการลดภาษีในปีแรก ๆ โดยจะคำนวณค่าเสื่อมให้สูงมากในปีแรก แล้วค่อย ๆ ลดลงในปีถัด ๆ ไป นิยมใช้ในกลุ่มผู้ต้องการสิทธิประโยชน์ทางภาษีในช่วงแรกของการลงทุน และใช้กับทรัพย์สินที่มีการเสื่อมอย่างรวดเร็วในช่วงแรกของการใช้งาน
3. วิธีตามจำนวนผลผลิต
วิธีคิดค่าเสื่อมบ้านที่คำนวณตามปริมาณการใช้งานจริงของทรัพย์สิน เป็นค่าเสื่อมที่ไม่คงที่ จะขึ้นอยู่กับการใช้งาน หากใช้งานมาก ค่าเสื่อมบ้านก็จะมากตามไปด้วย เป็นวิธีที่นิยมใช้กับสิ่งปลูกสร้างพิเศษ เช่น โรงงานผลิต หรืออาคารที่เสื่อมสภาพตามการใช้งาน
4. วิธีรวมจำนวนปี
วิธีคิดค่าเสื่อมบ้านแบบรวมจำนวนปี โดยจะคาดการณ์ว่าบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์จะมีอายุการใช้งานเท่าไหร่ แล้วนำมาคิดค่าเสื่อมแบบอัตราเร่ง โดยคำนวณค่าเสื่อมสูงในปีแรก ๆ แล้วค่อย ๆ ลดลงในปีต่อไป มักจะใช้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
อัตราค่าเสื่อมบ้านตามวัสดุสิ่งปลูกสร้าง (ตามแนวทางสรรพากร)
| ประเภทสิ่งปลูกสร้าง | วัสดุก่อสร้าง | อายุการใช้งาน (ปี) | อัตราค่าเสื่อมต่อปี (เส้นตรง) |
| อาคารถาวร | คอนกรีตเสริมเหล็ก, ปูน, อิฐมอญ | 20 ปี | 5% ต่อปี |
| อาคารครึ่งถาวร | ไม้ผสมปูน, เสาคอนกรีต ผนังไม้ | 10 ปี | 10% ต่อปี |
| อาคารไม้ทั้งหลัง | บ้านไม้, เรือนไทย | 5 ปี | 20% ต่อปี |
| อาคารชั่วคราว | สังกะสี ไม้ไผ่ หรือใช้ชั่วคราว | 1 ปี | 100% ต่อปี (หักได้ครั้งเดียว) |
ค่าเสื่อมบ้านจะช่วยให้ผู้ขายบ้านประเมินราคาขายได้ และจะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถต่อรองราคาซื้อบ้านมือสองได้อย่างเหมาะสม ซึ่งงเป็นเรื่องใกล้ตัวที่ผู้ซื้อ-ผู้ขายบ้านควรจะศึกษาเพิ่มเติมไว้ เนื่องจากมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินและการเจรจาราคา ไม่ใช่แค่เรื่องของนักบัญชีหรือนักลงทุนเท่านั้น
สนใจสอบถามเรื่องบ้านเพิ่มเติม หรือต้องการค้นหาบ้านว่างให้เช่า เชียงใหม่ สามารถติดต่อได้ที่ Rochalia บริษัทที่มีประสบการณ์ด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาอย่างยาวนานกว่า 15 ปี เราพร้อมให้คำปรึกษาและมอบคำแนะนำอย่างมืออาชีพ
