อยากปล่อยเช่าบ้าน – คอนโดในเชียงใหม่ ต้องรู้อะไรบ้าง เช็กเลย

สำหรับใครที่ซื้อคอนโดหรือบ้านจัดสรร เชียงใหม่โดยมีจุดประสงค์เพื่อสร้างผลกำไรให้กับตนเอง การปล่อยเช่าคืออีกคำตอบอันแสนง่ายดายที่จะช่วยสร้างรายได้ในแบบที่คาดหวัง อย่างไรก็ตามก่อนตัดสินใจปล่อยให้ลูกค้าเช่าไม่ว่าจะเป็นระยะสั้นหรือระยะยาวก็ตาม ต้องรู้ถึงข้อมูลต่าง ๆ แบบครบถ้วนเพื่อการปฏิบัติอย่างถูกต้อง มีลูกค้าติดต่อรวดเร็ว ได้ค่าเช่าในราคาเหมาะสม และที่สำคัญไม่ผิดกฎหมายด้วย

รู้จักตลาดปล่อยเช่าในเชียงใหม่

1. ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเชียงใหม่

จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ระบุว่าช่วงครึ่งปีแรกของปี 2567 ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัย 5 จังหวัดใหญ่ภาคเหนือ ได้แก่ เชียงใหม่ เชียงราย พิษณุโลก นครสวรรค์ และลำพูน มีจำนวนหน่วยการขายลดลง 0.6% แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 0.4% และมีหน่วยขายได้ใหม่เพิ่มขึ้น 12.5% ส่วนหนึ่งเกิดจากตลาดอสังหาฯ ในจังหวัดเชียงใหม่ฟื้นตัวด้วยจำนวนที่อยู่อาศัยเสนอขาย 10,507 หน่วย เพิ่มขึ้น 5.9% มูลค่ารวม 45,556 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 8.6% แบ่งเป็น โครงการบ้านจัดสรร 8,588 หน่วย ลดลง 0.1% แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 4.0% โครงการอาคารชุด 1,919 หน่วย เพิ่มขึ้น 45.6% มูลค่าเพิ่มขึ้น 51.3% ส่วนยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่จำนวน 1,191 หน่วย เพิ่มขึ้น 47.4% มูลค่ารวม 5,080 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 69.5% โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของโครงการบ้านจัดสรรและโครงการอาคารชุดระดับเท่า ๆ กัน รวมถึงการซื้อบ้านมือสอง เชียงใหม่ นี่จึงเป็นสิ่งที่บ่งบอกถึงตลาดอสังหาฯ ในเชียงใหม่กลับมาคึกคักและได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นอีกครั้ง

2. ประเภทผู้เช่าหลัก

หากมองถึงตลาดปล่อยเช่าประเภทผู้เช่าหลักในเชียงใหม่จะอยู่ในกลุ่มคนไทย, นักศึกษา, Digital Nomads รวมถึงกลุ่มชาวต่างชาติที่เลือกเช่าแบบระยะยาว

3. พื้นที่ยอดนิยม

ส่วนใหญ่พื้นที่ยอดนิยมของการปล่อยเช่าบ้าน – คอนโดในเชียงใหม่จะยังคงเน้นกลุ่มพื้นที่เมือง เช่น หางดง, นิมมานฯ, สันติธรรม, แม่เหียะ, สันกำแพง, ใกล้ มช., เซ็นทรัลเฟส รวมถึงบ้านเช่าใกล้สนามบิน เชียงใหม่ก็ได้รับความนิยมเช่นกัน

ปล่อยเช่าแบบไหนได้บ้าง?

1. ปล่อยเช่ารายเดือน (Long-term)

สำหรับผู้อยู่อาศัยระยะยาว เช่น นักศึกษาที่มาเรียนในเชียงใหม่ คนทำงานที่ย้ายออฟฟิศ ย้ายที่ทำงานมาอยู่เชียงใหม่ระยะยาว กลุ่ม Digital Nomads ที่อยากเปลี่ยนบรรยากาศการทำงาน รวมถึงกลุ่มชาวต่างชาติ

2. ปล่อยเช่ารายวัน/ระยะสั้น (Short-term, Airbnb)

ส่วนมากมักเป็นกลุ่มนักท่องเที่ยวชาวไทยที่ตัดสินใจเช่าแบบระยะสั้น สามารถทำได้ทั้งติดต่อเจ้าของโดยตรงหรือการปล่อยเช่าผ่านช่องทางคนกลางต่าง ๆ เช่น Airbnb เป็นต้น

3. ความแตกต่างด้านกฎหมาย 

จริง ๆ แล้วระหว่างเช่าระยะยาวกับรายวันมีความแตกต่างในด้านกฎหมายพอสมควร หากเป็นการปล่อยเช่าบ้านแบบรายวันโดยบ้านมีจำนวนห้องไม่เกิน 4 ห้อง ผู้เข้าพักไม่เกิน 20 คน จะอยู่ในข่ายอาชีพเสริมและไม่ถือเป็นโรงแรม (แจ้งให้นายทะเบียนจังหวัดทราบ) แต่ถ้าปล่อยเช่าคอนโดรายวันไม่สามารถทำได้และผิดกฎหมายตาม พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ. 2547 ซึ่งกำหนดว่าการปล่อยเช่าที่พักระยะสั้น (ต่ำกว่า 30 วัน) จะเข้าข่ายเป็นกิจการโรงแรม และต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม

กฎหมายที่ต้องรู้

1. ปล่อยเช่ารายวัน

อย่างที่บอกไปว่ากรณีปล่อยเช่าแบบรายวัน (ระยะสั้นไม่เกิน 30 วัน) โดยเฉพาะคอนโดต้องขอใบอนุญาตโรงแรมตาม พ.ร.บ. 2547 เพราะถือเป็น “กิจการโรงแรม” ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ไม่เช่นนั้นอาจทำให้อาคารชุดทั้งหมดมีปัญหาทางกฎหมาย หากฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละ 10,000 บาท ตลอดระยะเวลาที่ฝ่าฝืน อย่างไรก็ตามคอนโดบางแห่ง “ห้าม” ปล่อยเช่ารายวันตามข้อบังคับนิติบุคคลก็ต้องปฏิบัติตามนั้น

2. ปล่อยเช่าระยะยาว

กรณีนี้ไม่ต้องขอใบอนุญาต แต่ควรทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร และระยะเวลาการปล่อยเช่าทั้งแบบต่ำกว่า 3 ปี เช่น เช่า 6 เดือน เช่า 1 ปี ต้องมีลายมือชื่อของผู้เช่า – ผู้ให้เช่าอยู่ในเอกสารสัญญาเช่าด้วยเพื่อใช้ยื่นฟ้องกรณีเกิดการกระทำผิดจากสัญญา ขณะที่การปล่อยเช่ามากกว่า 3 ปี เอกสารสัญญานอกจากมีการลงลายมือชื่อของผู้เช่าและผู้ให้เช่าแล้วต้องจดทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินด้วย หากไม่จดทะเบียน แม้มีหนังสือสัญญาแต่จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เฉพาะเวลาไม่เกิน 3 ปีเท่านั้น 

3. การรายงานผู้เช่าชาวต่างชาติ (ตม.30 / TM.30)

เจ้าของบ้านหรือคอนโดมีต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง ในท้องที่ของสถานที่ตั้ง ภายใน 24 ชม. หลังชาวต่างชาตินั้นเข้าพักอาศัย ไม่เช่นนั้นอาจถือเป็นการกระทำผิดตาม พ.ร.บ. ตรวจคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 38

ค่าใช้จ่ายและภาษีที่เกี่ยวข้อง

• ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากค่าเช่าถือเป็นภาษีเงินได้พึงประเมินตามประมวลกฎหมายมาตรา 40
• ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ปล่อยเช่าต้องเสียภาษีในอัตราร้อยละ 12.5 ต่อปี จากรายได้ (ต้องจ่ายทุกปี) กรณีปล่อยเช่ารวมเฟอร์นิเจอร์แล้วมีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท ต้องเสียภาษีมูลค่าเพิ่มด้วย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขายที่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินของกรมที่ดิน (กรณีปล่อยรายวันแบบต่อเนื่อง)
• ค่าส่วนกลาง (กรณีคอนโดหรือโครงการบ้านที่มีการเก็บค่าส่วนกลาง) 
• ค่าซ่อมบำรุงจากการเสื่อมสภาพหรืออื่น ๆ

ช่องทางในการปล่อยเช่า

• เว็บประกาศ: DDproperty, RentHub, Hipflat, BaanFinder ฯลฯ
• โซเชียลมีเดีย: Facebook Group เช่น “ห้องเช่าเชียงใหม่”, “Chiang Mai Rentals”
• Airbnb, Booking.com, Agoda.com (กรณีปล่อยรายวัน)
• ใช้นายหน้าหรือบริษัทบริหารปล่อยเช่า (กรณีอยู่ต่างจังหวัด)

นี่คือข้อมูลต่าง ๆ ที่ควรรู้ก่อนปล่อยเช่าบ้าน – คอนโดในเชียงใหม่ เพื่อการปฏิบัติตามอย่างถูกต้อง เหมาะสม ไม่เกิดปัญหาน่าปวดหัวอื่น ๆ ตามมาภายหลัง ใครที่วางแผนสร้างรายได้จากวิธีนี้ไว้อย่าลืมศึกษาให้ละเอียดก่อนตัดสินใจดำเนินการ และนอกจากการปล่อยเช่าบ้านแล้วยังมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ที่เรียกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ถ้าสนใจสามารถติดต่อเพื่อขอรายละเอียดสำหรับ พูลวิลล่า เพื่อการลงทุน ของ Rochalia ได้เลย